Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận": Nhiều condotel cam kết lợi nhuận trên 10%

Nhiều dự án cam kết lợi nhuận đầu tư condotel trên 10%/năm

Thị trường condotel manh nha khoản gần 10 năm nay và thực sự bùng nổ từ năm 2015. Nhiều dự án được xây dựng, trong đó tập trung ở khu vực ven biển với lợi thế về thiên nhiên ưu đãi, bãi biển đẹp, hạ tầng đồng bộ thuận tiện nhu cầu nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp từng đưa ra con số cam kết lợi nhuận trên 10%/năm vào condotel. Theo một bản tin được tài trợ, MIKGroup có cam kết lợi nhuận tối thiểu 10%/năm vào condotel Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc và hoàn vốn sau 7 năm. Từ năm thứ 9 đến 20, nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận từ kinh doanh lên tới 20 triệu/tháng; và từ năm thứ 20 trở đi thu nhập dự kiến sẽ lên tới 50 triệu/tháng. 15 đêm nghỉ miễn phí mỗi năm cũng là đặc quyền dành cho chủ sở hữu các căn condotel tại đây.

Một dự án khác là Peninsula Nha Trang áp dụng mức cam kết lợi nhuận "bậc thang" dành cho nhà đầu tư cá nhân. Trong năm đầu, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8%, năm thứ 2 tăng lên 9%, năm thứ 3 là 10%, năm thứ 4 là 11%, năm thứ 5 lên tới 12%/năm. Từ năm thứ 6 trở đi, 2 bên thực hiện theo chính sách chia sẻ lợi nhuận.

Trong một thị trường cạnh tranh, doanh nghiệp từng được xem có mức cam kết lợi nhuận cao nhất là Empire Group tại dự án Cocobay Đà Nẵng, lên tới 12%/năm. Được khởi công từ năm 2016, Cocobay có diện tích 31 ha này vừa ngừng chính sách cam kết lợi nhuận từ năm 2020 với lý do khó khăn về dòng tiền, khung pháp lý condotel chưa cụ thể, hoạt động kinh doanh còn nhiều bất cập.

Dù thế, Cocobay Đà Nẵng không phải trường hợp đầu tiên dừng chính sách cam kết lợi nhuận. Trước đó, vào năm 2017, Công ty TNHH Sản xuất thương mại Bạch Việt đã không thể thực hiện đúng cam kết 15%/năm cho các nhà đầu tư mua hơn 100 căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico, Nha Trang. Theo đơn tố cáo từ nhiều chủ sở hữu căn hộ, trong hơn 2 năm, Bạch Việt đã không trả một đồng lợi nhuận và phát hiện ra dự án xây dựng trên đất quốc phòng, không được phép mua bán.

Lợi nhuận bao nhiêu là hợp lý?

Vấn đề về việc cam kết lợi nhuận luôn được nhiều chuyên gia, giới phân tích mổ xẻ trong nhiều năm trở lại đây, hầu hết đều cảnh báo cho rằng không nên quá tin vào những con số mang tính quảng cáo và chưa thực sự khả thi.

Truyền thông dẫn lời bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam phân tích nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng cam kết chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng 8 - 10% trong vòng 5 - 10 năm. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ CBRE,  những dự án khả quan nhất cũng chỉ có thể chi trả lợi nhuận cao nhất 6,5% /năm. Điều đáng nói, dù kiến nghị rất nhiều song tới nay vẫn chưa có khung pháp lý bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên đặc biệt lưu ý về mức lợi nhuận kỳ vọng đạt được bằng cách tự tính toán kỹ lưỡng hay tìm nguồn tư vấn có chất lượng.

Cùng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định nhiều chủ đầu tư đang cam kết tỷ lệ sinh lời của căn hộ condotel là 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm nhưng không đi kèm biện pháp cụ thể để thực hiện cam kết với khách hàng.

Theo ông Châu, tại nhiều nước trên thế giới, tỷ suất lợi nhuận cam kết của loại hình căn hộ condotel chỉ khoảng 6%/năm. Mỗi nước có điều kiện kinh doanh khác nhau như chi phí lãi vay hay tỷ lệ lạm phát nên các chủ đầu tư trong nước có thể đưa ra cam kết lợi nhuận cao hơn. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh tỷ lệ cam kết nếu lên tới 14 - 15% là phi lý.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2015 - 2018, bất động sản nghỉ dưỡng có cuộc đua về cam kết lợi nhuận. Nhưng đến 2018, một số dự án condotel đã không đạt được cam kết khi đưa vào hoạt động. Theo ông Hoàng, yếu tố cam kết lợi nhuận không còn quá quan trọng mà các nhà đầu tư hiện tại ngày càng quan tâm đến các khía cạnh khác như năng lực chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành...  Việc có sổ hồng cho condotel cũng như thời hạn sở hữu vẫn là câu hỏi chưa có hồi đáp. Vì vậy, theo xu hướng chung, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện chính sách chia sẻ hay vì cam kết lợi nhuận.

Tiến sĩ Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế, và Chính sách (VEPR) cũng chia sẻ lại quan điểm của ông về condotel. Theo ông, condotel là loại hình kỳ lạ, nhiều rủi ro với người mua. "Về mặt tài chính, khi chúng ta đầu tư vào một bất động sản, họ cam kết lợi nhuận bao nhiêu phần trăm nghe rất hấp dẫn. Nhưng khi chúng ta mua lại bất động sản đó, họ lại kinh doanh trên tài sản của chúng ta và tỷ suất lợi nhuân sẽ do họ quyết định", ông Thành từng chia sẻ.

Theo ông, tỷ suất lợi nhuận sẽ quyết định giá của tài sản. Như vậy, người mua lại để chủ đầu tư quyết định giá tài sản của chính họ và điều này rất khác với các loại tài sản khác là khi đầu tư có thể bán ra với giá cao, mua vào khi giá rẻ. Còn về công cụ tài chính, ông cho rằng người mua mua tài sản thì rất chặt chẽ nhưng giá trị tài sản lại do đối tác quyết định.

"Trong trường hợp lỗ, muốn bán condotel đi cũng khó bởi người mua tương lai tính toán giá trị bất động sản dựa trên tỷ suất sinh lời của chính sách bất động sản đó, điều này khiến nhà đầu tư thứ cấp bị mắc kẹt với condotel", ông nói.