Kế hoạch tăng trưởng bứt phá

Năm 2026, Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu ngành khi đặt mục tiêu doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 63% và 15% so với năm 2025 – mức cao nhất từ trước đến nay.

Trước đó, năm 2025, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần 153.271 tỷ đồng, tăng 49,8% so với năm 2024; lợi nhuận sau thuế đạt 43.335 tỷ đồng, tăng 23,6%. Trong đó, mảng chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò chủ lực với 108.597 tỷ đồng, đến từ việc bàn giao các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Golden Avenue…

Đáng chú ý, lượng doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đến cuối năm 2025 đạt 186.426 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ, được kỳ vọng sẽ là động lực chính cho tăng trưởng năm nay của doanh nghiệp.

Bên cạnh các đại đô thị hiện hữu như Vinhomes Ocean Park 2, 3 tại Hưng Yên, Vinhomes Grand Park tại TP.HCM, Vinhomes Royal Island tại Vũ Yên – Hải Phòng... hiện Vinhomes đang đẩy mạnh triển khai các dự án Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Vinhomes Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh)…

Bám sát phía sau, Sunshine Group (KSF) đặt mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ đồng, tăng 87,4% so với năm 2025. Doanh nghiệp dự kiến tung ra hàng loạt dự án tại Hà Nội và TP.HCM như Noble West Lake Ha Noi, Sunshine Bay Retreat, Noble Crystal Riverside, đồng thời đẩy mạnh hoạt động M&A và gia tăng sở hữu tại một số doanh nghiệp bất động sản.

Novaland (NVL) cũng lên kế hoạch tăng trưởng mạnh khi đặt mục tiêu doanh thu hơn 22.700 tỷ đồng, gấp 3,2 lần năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 1.852 tỷ đồng. Phần lớn doanh thu dự kiến đến từ Aqua City, bên cạnh các dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, The Grand Manhattan, Palm City…

Ở nhóm doanh nghiệp tầm trung, Taseco Land (TAL) gây chú ý khi đặt mục tiêu doanh thu gần 11.063 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 2.513 tỷ đồng, lần lượt gấp 3 lần và 3,7 lần năm 2025 – mức cao nhất trong lịch sử hoạt động.

Phát Đạt (PDR) đặt mục tiêu doanh thu 8.830 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng, tăng lần lượt 566% và 69% so với năm trước.

Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG), Văn Phú (VPI), Hà Đô (HDG) cũng đồng loạt xây dựng kế hoạch tăng trưởng hai chữ số trong năm 2026.

Trong khi đó, Khang Điền (KDH) đặt mục tiêu doanh thu 4.200 tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng 43,5%, lên 1.500 tỷ đồng, chủ yếu nhờ đóng góp từ dự án Gladia by The Waters và lượng hàng tồn kho tại các dự án khác.

Áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng

Dù kế hoạch kinh doanh khá tích cực, song theo các chuyên gia các yếu tố vĩ mô, nhất là việc lãi suất cho vay cao và kiểm soát tín dụng vào bất động sản có thể là “biến số” tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản năm 2026.

Theo Chứng khoán VPBankS, trong tháng 1/2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% cho năm 2026, đồng thời kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung tại từng ngân hàng.

Trong khi đó, mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở mức đáng kể. Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4 ,74 triệu tỷ đồng (tăng 36,2% so với cuối năm 2024), chiếm 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, cao hơn mức tỷ trọng 21-22% ghi nhận trong giai đoạn 2022 - 2024. Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,16 triệu tỷ đồng (tăng 49,6%), trong khi tín dụng tiêu dùng bất động sản đạt 2,58 triệu tỷ đồng (tăng 26,8%).

“Trong bối cảnh này, việc thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, đặc biệt ở thị trường thứ cấp, qua đó được kỳ vọng sẽ góp phần giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà”, chuyên gia của VPBankS nêu.

Tăng trưởng tín dụng ngành bất động sản. (Nguồn: Bộ Xây dựng, NHNN, các NHTM, VPBankS Research)

Mặt khác, nguồn cung sơ cấp đang tiếp tục được thúc đẩy, các chủ đầu tư sơ cấp tiếp tục kết hợp với ngân hàng thương mại để đưa ra chính sách thanh toán kèm các gói vay lãi suất ưu đãi, cho thấy môi trường chính sách đối với ngành bất động sản vẫn là hỗ trợ nhưng sẽ bao gồm những điều chỉnh có chủ đích.

Theo VPBankS, các dự án mới khi mở bán sẽ căn cứ giá bán dựa trên giá bán thực tế trên thị trường thứ cấp tại khu vực xung quanh dự án. Do đó, khi giá thứ cấp chững lại, áp lực điều chỉnh sẽ lan tỏa ngược trở lại thị trường sơ cấp, qua đó đóng vai trò như cơ chế điều tiết mặt bằng giá chung.

Theo ghi nhận thực tế, thị trường đã có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ và có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội và TP.HCM, tuy nhiên xu hướng này chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm, trong khi giá nhà tại các khu vực lõi đô thị sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.

Nhìn tổng thể thị trường bất động sản giai đoạn 2026–2027, VPBankS nhận định định đây là một nhịp điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng. Việc kiểm soát tín dụng, điều tiết giá và mở rộng nguồn cung đang tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng với chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản, dòng vốn sẽ có xu hướng chảy về các doanh nghiệp lớn, pháp lý minh bạch, trong khi các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó hơn trong tiếp cận vốn. Bên cạnh đó, việc áp dụng mã định danh cho từng sản phẩm từ tháng 3/2026 được kỳ vọng giúp tăng minh bạch, nhưng cũng góp phần siết hoạt động đầu cơ.

Đồng thời, áp lực lãi suất tiếp tục duy trì khi mức vay ưu đãi năm đầu dao động 8,5-10%, còn lãi suất thả nổi lên tới 12-14%/năm, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà và kế hoạch bán hàng. Ngoài ra, chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng tăng cao, cũng làm thu hẹp biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Nhìn tổng thể, năm 2026 ghi nhận sự trở lại của tham vọng tăng trưởng với hàng loạt kế hoạch doanh thu “khủng”. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa các mục tiêu này sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất, tín dụng và sức cầu thị trường.

Trong bối cảnh đó, tăng trưởng của ngành nhiều khả năng tiếp tục tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn, trong khi phần còn lại sẽ phải thận trọng hơn trong quá trình phục hồi.