Đánh thuế gấp đôi khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 tại TP.HCM, nguy cơ "tắc" thanh khoản thị trường

TP.HCM đề xuất thí điểm đánh thuế chuyển nhượng nhà đất thứ 2

Tại dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/NQ-CP vừa được trình Chính phủ, cơ quan soạn thảo đã không còn đề xuất thí điểm cơ chế đánh thuế nhà, đất ở thứ 2 trở lên tại TP.HCM.

Thay vào đó, TP.HCM đề xuất tăng thuế sử dụng đất nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành và tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên, nhưng không quá 2 lần hiện hành. Mức tăng cụ thể sẽ do HĐND TP quyết định.

Tăng thuế đất phi nông nghiệp không quá 5 lần, tăng thuế thu nhập cá nhân không quá 2 lần khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên là những chính sách đặc thù được đề xuất áp dụng tại TP.HCM.

Trước đó, TP.HCM kiến nghị 2 phương án đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2: Tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Tuy nhiên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa đưa đề xuất này của TP.HCM vào dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ vì cho rằng cơ chế này có thể tác động đến thị trường bất động sản.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng chính sách này có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp, như người chỉ có một nhà ở, đất ở diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có hai nhà ở, đất ở trở lên có diện tích hoặc giá trị nhỏ lại bị đánh thuế. Chính sách này cũng chưa phù hợp với điều kiện thực tế vì các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản giấy tờ và việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn hạn chế nên nhiều tổ chức, cá nhân sẽ tìm cách lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên.

Bên cạnh đó, cơ chế này còn tác động đến thị trường bất động sản, làm giảm cả cung và cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, hiện có rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế cao đối với việc sở hữu nhà đất thứ 2 trở lên.

Ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường nhà đất

Đề xuất thí điểm tăng thuế đối với đất ở và tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP.HCM được nhiều chuyên gia đánh giá là không hợp tình hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thí điểm tăng thuế đối với đất ở, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại TP.HCM ở thời điểm hiện nay là đề xuất không phù hợp, có thể dẫn đến những tác động tiêu cực đến thị trường.

Mặt trái của vấn đề này là tác động đến nguồn cung, thanh khoản thị trường bất động sản TP.HCM vốn khó khăn nay lại càng khó khăn hơn. "Chính sách này không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp. Nếu áp dụng, thị trường bất động sản tại TP.HCM sẽ bị tác động đáng kể, làm giảm cung và cầu bất động sản tại Thành phố. Đề xuất được đưa ra trong thời điểm niềm tin thị trường sụt giảm như hiện nay là quá "nhạy cảm", không hợp lý, thậm chí còn gây tác dụng ngược", ông Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, thời điểm hiện tại thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, nếu đề xuất được thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã khó khăn sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ "dè chừng" hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường. Nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái ngủ đông, kéo theo đó là làn sóng chuyển dịch của các nhà đầu tư tìm đến các thị trường khác.

Vì vậy, chuyên gia này cho rằng cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường, có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản. Mức thuế phải hợp lý tránh trường hợp quá thấp không có tác dụng điều tiết thị trường cũng như ngân sách thu không đáng kể, nhưng thuế quá cao làm thị trường đóng băng, ảnh hưởng hoạt động kinh tế.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng đánh thuế cao với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi tại TP.HCM không những khó đạt được mục tiêu ngăn chặn đầu cơ mà còn có thể gây tác dụng ngược, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

"Triển khai đánh thuế bất động sản thì phải số hóa được thị trường, phải nắm được toàn bộ số liệu và minh bạch các yếu tố như quỹ đất, giá giao dịch…, đặc biệt là giá để áp dụng đánh thuế, xác định được mức thuế áp dụng như thế nào và tiền thuế đóng phục vụ cho mục tiêu gì", ông Quang nhận định.