Đề xuất bổ sung trở lại loạt quy định của Luật Đất đai 2013 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong kiến nghị mới nhất gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Tài mguyên Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh việc các cơ quan soạn thảo luật cần quán triệt và thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc ban soạn thảo đề án luật và Bộ Xây dựng không "luật hoá" chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW vào điểm b khoản 1 Điều 123 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và khoản 4 Điều 38 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là không đúng quy định và có dấu hiệu không thực hiện đúng Nghị quyết của Đảng.

Một số điều của Luật Nhà ở 2014 gây ra hệ quả tiêu cực

Theo ông Lê Hoàng Châu, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã gây ra một số hệ quả tiêu cực trong giai đoạn 2015 - 2020.

Thứ nhất, làm cho "môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng" do trong giai đoạn này trên thị trường bất động sản chỉ có các dự án nhà ở thương mại đã được công nhận chủ đầu tư trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực mà hầu như các dự án này cũng sử dụng đất hỗn hợp.

Trong lúc tất cả các dự án sử dụng đất hỗn hợp khác "chậm chân" chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì kể từ ngày 1/7/2015 lại không được công nhận chủ đầu tư. 

Cụ thể, số liệu năm 2018 tại TP.HCM đã có 158 dự án sử dụng đất hỗn hợp không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở.

Thứ 2, tất cả các doanh nghiệp đã bỏ ra hàng chục, hàng trăm tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường mà không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại nên rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, có nguy cơ phá sản.

Thứ 3, do "tắc" nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến mất cân đối cung - cầu nhà ở, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở trên thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư "phù phép" chuyển dự án nhà ở bình thường thành dự án nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở, "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và từ năm 2020 đến nay gần như không còn nhà ở bình dân tại TP.HCM.

Cụ thể, nếu năm 2017 có hơn 43.000 căn nhà đưa ra thị trường, sau đó sụt giảm mạnh qua từng năm, đến năm 2022 chỉ có khoảng 12.000 căn nhà đưa ra thị trường. 

Từ năm 2020 đến nay thì nhà ở cao cấp luôn chiếm khoảng 74 - 78% số lượng nhà ở, còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn loại nhà ở bình dân, nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay.

"Từ ngày 1/1/2021 đến nay, nhờ có điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và Điều 4 luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 đã công nhận thêm 01 trường hợp dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng "đất ở và các loại đất khác" (đất hỗn hợp "dính" với đất ở) nên đã tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án. 

Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 5% dự án có 100% đất nông nghiệp (thường là dự án diện tích đất quy mô lớn) hoặc có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, không được công nhận chủ đầu tư", ông Châu tổng kết.

Điểm b khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là "một bước thụt lùi"?

Ngoài chỉ ra một số điều của Luật Nhà ở 2014 đã gây ra một số hệ quả tiêu cực trong giai đoạn 2015 - 2020, HoREA còn nhận định, nội dung điểm b khoản 1 Điều 123 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là "một bước thụt lùi" so với các quy định hiện hành.

Cụ thể, khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. 

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì tổ chức kinh tế phải được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận.

Đồng thời, Khoản 1 Điều 28 và điểm b khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép "người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và "tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất". 

Nhưng, với nội dung quy định tại điểm b khoản 1 Điều 123 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại "hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của người sử dụng đất và "hạn chế quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tổ chức kinh tế là bất hợp lý.

"Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại nội dung các quy định của Luật Đất đai 2013 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế "được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại", nhưng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép "chuyển mục đích sử dụng đất" và tổ chức kinh tế phải "thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nnà nước", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nhận định.

Trường hợp ý kiến đề xuất của HoREA không được chấp thuận và nội dung điểm b khoản 1 Điều 123 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và được Quốc hội thông qua thì HoREA nhận thấy cần phải quy định "điều khoản chuyển tiếp" để xử lý rất nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013.