Đặt cọc trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản: Cần đưa vào luật để tránh lừa đảo

HoREA cho biết trong nhiều năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp các đối tượng "cò đất" thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng.

Nguyên nhân theo HoREA do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định đặt cọc trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng. Do đó, các đối tượng xấu đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, nên bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn có thể lên đến 90 – 95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản. Đáng chú ý, đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua, bán "đất nền phân lô" hoặc đặt cọc để hứa mua, bán sản phẩm của các dự án bất động sản trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất…

HoREA cũng cho biết trường hợp "tiền đặt cọc" có giá trị rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt của khách hàng. Hoặc trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Do đó, HoREA có văn bản đề nghị bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có giấy phép xây dựng và đã khởi công. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4, Điều 9, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về "các hành vi bị cấm" theo hướng thu tiền mua bán, thuê mua, đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật… Cùng với đó, đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan.