Điểm huyệt lỗ hổng trong hợp đồng thuê mặt bằng từ đại dịch Covid-19

Quy định về trường hợp bất khả kháng trong hợp đồng

Dịch Covid 19 xảy ra khiến tình hình kinh doanh bị xáo trộn, nhiều cửa hàng kinh doanh giảm doanh thu trong khi gánh nặng từ phí thuê mặt bằng hàng tháng là quá lớn. Nhiều hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh đứng trước nguy cơ bị phá vỡ, hay phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy trong nhiều hợp đồng thuê mặt bằng không đề cập đến những tình huống bất khả kháng như dịch bệnh hay kinh doanh khó khăn.

Ghi nhận thời gian qua, một số chủ nhà và khách thuê đã tự ngồi lại với nhau để điều chỉnh lại hợp đồng giúp đảm bảo lợi ích cho cả hai bên. Trong đó, điều khoản về cách tính giá sẽ có nhiều thay đổi nhất, không nhất thiết phải căn cứ yếu tố pháp lý đã ký khi thuê mặt bằng.

Từ những thay đổi trên, các chuyên gia bất động sản khuyên người thuê mặt bằng nên có quy định về trường hợp bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, hỏa hoạn… trong hợp đồng thuê nhà. Nó sẽ giúp người thuê có lợi về mặt pháp lý khi không may bị ảnh hưởng nặng nề từ những trường hợp bất khả kháng nói trên.

Đàm phán với chủ nhà

Trong trường hợp không quy định về trường hợp bất khả kháng trong hợp đồng thuê mặt bằng, bạn vẫn có thể khéo léo đàm phán với chủ nhà để được giảm giá thuê xuống mức hợp lý.

Trong lúc đàm phán, bạn có thể đưa ra một số khó khăn với chính chủ nhà trong điều kiện hiện nay như việc: Hiện nhiều chủ cửa hàng đã đóng cửa, nếu không cho tôi thuê thì anh/chị cũng khó lòng mà cho người khác thuê được. Dịch bệnh có thể kéo dài, liệu chủ nhà có thể chịu bỏ trống mặt bằng trong từng ấy thời gian không?

Tiếp đó, hãy nói lên các ưu điểm mà bạn đã tạo dựng được niềm tin với chủ nhà trong suốt thời gian đã thuê. Ví dụ bạn đóng tiền đầy đủ, đúng hạn, không "phá phách" mặt bằng...

Lựa chọn mặt bằng dựa vào mặt hàng kinh doanh

Việc bạn kinh doanh mặt hàng gì (quán ăn, quán cafe, spa, cửa hàng thời trang...) sẽ là yếu tố then chốt để lựa chọn, thuê mặt bằng phù hợp.

Hiện nay, nhiều người kinh doanh thường có xu hướng thích những mặt bằng giá rẻ, thậm chí ký hợp đồng thuê mặt bằng đó rồi mới tính đến việc thiết lập việc kinh doanh. Cách làm nguy hiểm này có thể dẫn đến những rủi ro lớn về sau. Theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, lựa chọn khôn ngoan nhất đối với những người thuê mặt bằng kinh doanh đó là: Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp.

Một người thuê mặt bằng kinh doanh thông minh sẽ sẵn sàng chi ra từ hàng chục triệu đến vài trăm triệu đồng để thuê một mặt bằng kinh doanh nằm ở vị trí có thể đem lại cho họ doanh thu tốt, chứ họ không bỏ ra vài triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm. 

Khi thuê mặt bằng kinh doanh cần phải nhớ đó là: Khu vực này có khả thi không? Giao thông có thuận lợi không? Có nhiều khách hàng tiềm năng không? Mức sống của người dân tại khu vực này là bao nhiêu?...

Ví dụ bạn mở quán ăn vặt, quán cơm văn phòng thì đối tượng phục vụ chính là học sinh, sinh viên, nhân viên văn phòng. Vì thế, bạn nên chọn mặt bằng ở các địa điểm gần với những công ty, trường học, khu vui chơi, trung tâm thương mại…

Mở quán cà phê thì nên chọn mặc bằng có diện tích phù hợp với mô hình quán. Nếu là cà phê sân vườn, sân thượng, trong nhà thì cần mặt bằng diện tích rộng, thoáng đãng. Còn cà phê “take away” thì không gian có thể nhỏ nhưng nên trang trí nổi bật. Về vị trí, ưu tiên nơi cư dân đông đúc, mặt tiền rộng, có không gian giữ xe…

Mở spa thì mặt bằng cũng cần phù hợp với quy mô. Nếu là spa nhỏ có thể lựa chọn mặt ngõ để giá rẻ, còn nếu spa lớn thì cần là mặt tiền ở đường lớn. Cần quan tâm mặt bằng có dễ tìm hay không, gần các trung tâm thương mại hay văn phòng không, đường 1 chiều hay 2 chiều...

Mở shop quần áo cần chọn những địa điểm thuận tiện cho người đi đường tấp vào và mua ngay...

Kiểm tra pháp lý và thỏa thuận giá thuê hàng tháng

Trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, bạn nên tìm hiểu kỹ về mặt bằng có đang vướng vấn đề pháp lý nào không? Người đứng tên cho thuê có phải là chủ sở hữu hay người đại diện hợp pháp hay không? Điều này sẽ tránh những tranh chấp ảnh hưởng đến việc kinh doanh của bạn.

Trong hợp đồng thuê mặt bằng, nên thỏa thuận kỹ về giá thuê hàng tháng để tránh người cho thuê nhà lợi dụng tăng giá bất hợp lý. Bạn nên đảm bảo trong hợp đồng có ghi cụ thể giá thuê mặt bằng hàng tháng, khi tăng giá thì phải báo trước bao nhiêu tháng...

Một điều quan trọng nữa chính là mức giá thỏa thuận tiền điện nước. Số tiền này bạn sẽ trực tiếp đóng cho công ty nước sạch, điện lực hay trả cho chủ nhà? Nếu trả cho chủ nhà, bạn cần nghĩ đến trường hợp chủ nhà không đóng tiền đầy đủ để xảy ra mất điện nước. Điều này ảnh hưởng đến việc kinh doanh, nên cần có quy định trong hợp đồng về trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu chủ nhà để xảy ra tình huống trên.