Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): HoREA kiến nghị bỏ quy định nào gây bất cập?

HoREA kiến nghị bỏ quy định làm tăng giá bán nhà

HoREA đã có văn bản góp ý tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, qua đó xem xét bỏ quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Cụ thể, HoREA cho rằng chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Phí bảo lãnh ngân hàng được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà "cuối cùng" thì người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

HoREA nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Theo HoREA, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Cùng với đó, ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao mà rất ít bị rủi ro.

HoREA cũng cho rằng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả "khối tài sản bảo đảm". Bên cạnh đó, quy định này chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

HoREA nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng cho khách hàng là do vướng mắc về pháp lý. Điều này chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

HoREA nhận định nhiều quy định bất cập, hạn chế trong dự luật

HoREA đề nghị quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng dự án chịu trách nhiệm thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Do đó, HoREA đề nghị thống nhất nhận thức coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp thuộc "quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh" của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 "thông thoáng, hợp lý" hơn so với khoản 2 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án là tài sản bảo đảm là nợ xấu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước.

Bên cạnh đó, HoREA nhận thấy, trường hợp dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng chắc chắn đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra. Thứ nhất chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Thứ hai, chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp Giấy chứng nhận.

HoREA cũng nhận thấy, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Hơn nữa, bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có "nguy cơ" làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.