HoREA: “Hiến kế” gỡ khó thủ tục đầu tư dự án nhà ở giúp doanh nghiệp bất động sản

HoREA đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vướng mắc trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, rào cản quy mô dân số làm "khó" thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội.

Do đó, HoREA kiến nghị, đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại theo các giai đoạn. Đầu tiên, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

Tiếp đến, thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện. Sau đó, thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất; cấp giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại. Sau đó, Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (bao gồm thiết kế cơ sở). Cùng với đó, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

Cuối cùng, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.

HoREA đề xuất nội dung giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản

HoREA đề xuất một số giải pháp nhằm khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án bất động sản, nhà ở bị "đắp chiếu" do chủ đầu tư yếu kém về năng lực.

Cụ thể, HoREA đề xuất cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 "Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng" cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách "cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi" (theo quy định tại điểm o khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08/07/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn. Bởi lẽ trong các năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

HoREA cho rằng, vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng có thể tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Đồng thời, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "đói vốn", phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao. Thậm chí, phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (đến 40-50% giá hợp đồng).

Đặc biệt, việc chuyển nhượng dự án với "giá hời" có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh có cơ hội "thâu tóm" các dự án tốt, các thương hiệu mạnh, có thể làm giảm lợi thế của các doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện nay.