HoREA chỉ ra điểm nghẽn về quy định tính bảng giá đất

Góp ý về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. HCM, HoREA nhận thấy, khoản 4 Điều 6 "Dự thảo Nghị quyết" đã loại trừ dự án nhà ở thương mại không được áp dụng "hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất)" là không hợp lý.

"Hiện nay, đang áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất "xác định giá đất cụ thể" để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, nhưng cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy. Nếu chỉ do 1 doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng 17%", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng không nên quy định điều kiện bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất để bảo đảm tính khả thi khi thực hiện cơ chế thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất.

Các quy định này để áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được nộp tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân.

Ngoài ra, HoREA cho biết tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cần nhận diện rõ vướng mắc về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị không phải do vướng Luật Đầu tư mà do vướng điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ. Hơn nữa khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này nên không cần thiết quy định cơ chế này trong Dự thảo Nghị quyết.

"Nghị định số 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP đều ban hành cùng ngày 26/03/2021 và đều có hiệu lực từ ngày ký, không thể xác định Nghị định nào có trước, Nghị định nào có sau và cả 02 Nghị định này đều quy định tương tự nhau, nên cả 2 Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Xây dựng đều phải cùng có trách nhiệm tháo gỡ vướng mắc về nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại", Chủ tịch HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chung là hợp lý nhất.