HoREA kiến nghị biện pháp chống giàn xếp khi định giá đất

Theo văn bản góp ý, HoREA đề nghị xác định nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường (thay vì quy định nguyên tắc phương pháp định giá đất theo thị trường và bổ sung căn cứ vị trí (địa điểm) của thửa đất, khu đất đưa ra định giá).

Đồng thời, HoREA đề nghị xây dựng hoàn thiện nguyên tắc bảo đảm tính độc lập giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với doanh nghiệp thẩm định giá, chuyên gia phản biện và Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Qua đó, nhằm phòng, chống "thông đồng, dàn xếp giá" có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Theo HoREA, hiện nay có 4 chủ thể tham gia hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh là Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Ngoài ra còn có doanh nghiệp tham gia đấu giá và chuyên gia phản biện được mời tham gia Hội đồng thẩm định giá đất và thực hiện nhiệm vụ "phản biện độc lập" đối với hoạt động định giá, thẩm định giá đất trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, pháp luật về đất đai hiện hành quy định 5 phương pháp định giá đất. Đó là phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

"Hiện áp dụng phổ biến phương pháp thặng dư để định giá đất xác định giá đất cụ thể nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị nhưng cho kết quả định giá đất chưa thật đáng tin cậy", ông Châu chia sẻ.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, cùng một dự án bất động sản, nếu chỉ do 1 doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhưng áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau thì cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng 17%. Nếu cùng một dự án bất động sản nhưng do 2 doanh nghiệp thẩm định giá khác nhau cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất cũng cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị cũng chênh lệch khoảng 17%.

Chủ tịch HoREA cũng cho biết các phương pháp định giá đất trên đây đều có mặt hạn chế, bất cập, nhất là việc thực hiện phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều phải dựa vào cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất. Thế nhưng, cơ sở dữ liệu này lại chưa đầy đủ, chưa chính xác, chưa được cập nhật theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định phương pháp định giá đất hàng loạt, mặc dù trên thực tế đã áp dụng phương pháp này để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đây là phương pháp định giá đất tiên tiến đã được nhiều nước áp dụng.

Do đó, HoREA kiến nghị nên giao cho 1 cơ quan nhà nước mà phù hợp nhất là Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất thẩm định giá đất, như quy định của luật Đất đai 2003, chứ không nên "cắt khúc" công tác định giá đất, thẩm định giá đất như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay là giao cho hai nơi, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường.