Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua: Nhiều "điểm nghẽn" về nhà ở có được giải quyết?

Luật Nhà ở "định danh" cho chung cư mini

Luật Nhà ở (sửa đổi) yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư chung cư mini để bán (không giới hạn quy mô số căn); hoặc từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật đối với dự án nhà ở.

Theo đó, các cá nhân phải thực hiện theo quy định của bộ trưởng Bộ Xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Cùng với đó, dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

UBND các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định của các dự án trên địa bàn. Quy định này nhằm khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này thời gian qua, đồng thời bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu quản lý và nhu cầu phát triển, đáp ứng nguồn cung nhà ở cho một bộ phận người dân ở đô thị.

Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ vận hành theo nhu cầu của người dân, nên chắc chắn sẽ không cấm được mô hình chung cư mini, chỉ có thể quản lý chặt chẽ hơn. Vì vậy, quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được thông qua rõ ràng đang đi đúng hướng, đáp ứng nhu cầu thực tế. Đồng thời, việc cấp sổ hồng sẽ giúp loại hình chung cư mini được quản lý chặt chẽ, với các quy chuẩn an toàn về pháp lý, mua bán, phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự… cao hơn, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Thêm nhiều ưu đãi phát triển nhà ở xã hội hơn cho chủ đầu tư 

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm một số trường hợp phát triển nhà ở xã hội mới so với Luật Nhà ở 2014. Về ưu đãi đối với phát triển nhà ở xã hội, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội”. 

Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư thì Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, với các phần đầu tư khác của dự án thì không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp. Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi nhà ở xã hội, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia vào các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư “được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai”. 

Cũng liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Các chuyên gia đánh giá việc luật hóa quy định này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có động lực lớn tham gia đầu tư phát triển các dự án phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới. Những quy định mới được luật hóa của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cho thấy quyết tâm phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới, tạo ra hành lang pháp lý làm cơ sở cho các doanh nghiệp thấy được lợi ích khi họ tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở mới không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

Nhiều chuyên gia đánh giá việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý. Bởi quyền sở hữu cần được bảo hộ vĩnh viễn trừ khi được chuyển giao, chấm dứt theo các trường hợp được luật định về vấn đề xác lập, chấm dứt quyền sở hữu. Mặt khác, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không phù hợp với các quy định của Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 về vấn đề sở hữu tài sản.

Nhiều quy định cấm trong Luật Nhà ở (sửa đổi)

Tại Điều 3, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định nhiều hành vi bị nghiêm cấm, trong đó điểm đáng chú ý là các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở. 

Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở cấm ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.

Ngoài ra, cấm quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.