Môi giới bất động sản có phải người gây ra nhiễu loạn thị trường?

Môi giới bất động sản với đầu cơ khác nhau thế nào?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), câu chuyện tăng giá bất động sản không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng,... Đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính và hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Ngay khi nhận thấy cơ hội, họ "liều lĩnh chốt deal", để rồi găm hàng, tìm "mồi ngon" và sang tên, hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản. Bởi người làm nghề môi giới hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ "tạo sóng" hay lũng đoạn thị trường.

"Giá bán bất động sản càng cao, môi giới bất động sản càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới chính là người mong muốn giá bán được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc môi giới bán hàng mới thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một hợp đồng lớn mà luôn trong tình trạng thấp thỏm", VARS nhận định.

Cũng theo VARS, vấn đề của hầu hết sàn giao dịch hiện nay là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư "chê thấp". Bởi lẽ, chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ "đẩy hàng".

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định, môi giới bất động sản không phải là nguyên nhân chính khiến bất động sản bị đẩy giá trong thời gian qua.

"Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung – cầu trên thị trường bất động sản, giúp kết nối giữa chủ đầu tư, nhà phát triển và khách hàng trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê bất động sản. Cần xác định rõ môi giới chỉ đóng vai trò trung gian kết nối, họ không phải bên bán cũng không phải bên mua nên không có quyền quyết định giá, cũng không có đủ khả năng tài chính để quyết định xuống tiền ôm hàng gây lũng đoạn thị trường", ông Đính chia sẻ.

Giá bất động sản cao chủ yếu do chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khẳng định, để thị trường vận hành, không thể thiếu vai trò của môi giới. Giai đoạn thị trường "đóng băng", môi giới vắng bóng, cả thị trường hô hào môi giới quay trở lại hoạt động. Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường tốt hơn, thì môi giới lại bị đổ lỗi làm giá cả tăng nóng tại một số khu vực.

Xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường bất động sản bao gồm 3 chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý.

"Giá bất động sản tăng cao nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường", ông Chung đánh giá.

Chung quan điểm, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Công ty TNHH Nhà Ở Ngay (thuộc Đất xanh Miền bắc), cho biết thị trường bất động sản chỉ ghi nhận tăng trưởng "nóng" tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Cụ thể, bà Mai cho biết, khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150.000 - 200.000 người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020 - 2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán.

"Do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020 - 2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên", bà Mai chia sẻ.