Mối lo đầu năm của doanh nghiệp địa ốc

Khan hiếm nguồn cung

Đang có quỹ đất rộng hơn 6 ha tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, đã nộp hồ sơ xin cấp phép phát triển dự án với hai phân khúc là nhà phố và chung cư, thế nhưng mối lo lớn nhất mà ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Asian Holding, chủ đầu tư dự án này gặp phải là mật độ xây dựng và mật độ dân cư hiện nay TP.HCM cấp phép lại quá thấp.

“Năm 2017, khu vực này được cấp phép mật độ xây dựng lên tới khoảng 50%, thế nhưng giờ đây chỉ dưới 20%, mật độ dân số cũng chỉ cho phép khoảng 1.000 người cho cả dự án 6 ha. Như vậy doanh nghiệp không thể phát triển được dự án vì sẽ lỗ nặng”, ông Hậu nói.

Mối lo này cũng là tình hình chung của nhiều doanh nghiệp. Một công ty đang có quỹ đất hơn 1 ha tại quận Bình Thạnh cho biết, doanh nghiệp không thể phát triển dự án dù đã đầy đủ pháp lý, vì quận Bình Thạnh đã gần hết chỉ tiêu dân số, nên mật độ xây dựng cấp quá thấp, chỉ 6%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp địa ốc năm 2020 là thị trường tiếp tục khan hiếm dự án mới được cấp phép. Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản chưa đồng bộ, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường, từ đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách chưa được sửa đổi kịp thời.

“Năm 2020, thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án, hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án bị siết chặt, dẫn đến các doanh nghiệp có quỹ đất mà không thể triển khai dự án dù thị trường rất cần”, ông Châu nói.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, việc lệch pha cung cầu do khủng hoảng pháp lý là tác động lớn nhất đối với thị trường bất động sản năm 2019, dẫn đến hệ lụy nguồn lực đổ vào bất động sản không được khai thông, nguồn cung sụt giảm 50-70% ở tất cả các phân khúc, giá bất động sản tăng do khan hiếm nguồn cung nhưng thanh khoản thấp, đặc biệt trong 6 tháng cuối năm. Bước sang năm 2020, tình hình chưa thấy khả quan hơn.

Doanh nghiệp cần tầm nhìn dài hạn

Các chuyên gia cho rằng, để có thể vượt qua thử thách, năm 2020, doanh nghiệp bất động sản cần nắm bắt xu thế phát triển và dẫn dắt nhu cầu. Bất động sản là sản phẩm tổng hợp của nhiều ngành nghề khác nhau, chịu ảnh hưởng bởi tốc độ và sự phát triển của các ngành nghề liên quan, trong đó công nghệ đóng một vai trò then chốt. Kỹ thuật xây dựng của Việt Nam đang đi sau so với các nước phát triển và việc ứng dụng các thành tựu của khoa học vào sản phẩm bất động sản còn hạn chế.

Một yếu tố cực kỳ quan trọng, đó là doanh nghiệp cần có tầm nhìn và chiến lược phát triển trong dài hạn, bởi bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất dài hạn do vòng đời sản phẩm dài, nhanh thì 3-5 năm, lâu lên đến 5-10 năm, thậm chí vài chục năm.

“Có những dự án phải mất đến gần cả đời người để đầu tư và phát triển. Đây là sản phẩm đặc thù và chịu sự chi phối của rất nhiều luật lệ cũng như thủ tục pháp lý phức tạp, hao tổn tiền bạc và thời gian đôi khi kéo dài không lường trước. Không nói đâu xa, như dự án Van Phuc city mất đến 15 năm để hoàn tất thủ tục pháp lý và mất thêm ít nhất cũng phải 15 năm nữa để phát triển dự án hoàn thiện cho một đại đô thị ven sông 198 ha”, bà Nguyễn Hương nói.

Đồng quan điểm, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu không có tầm nhìn 10-15 năm thì không có cơ hội phát triển những quỹ đất lớn trong tương lai. Rất nhiều chủ đầu tư bị vướng vào điều này, khi họ thường không đủ kiên nhẫn chờ đợi, chỉ muốn đánh nhanh, thắng nhanh và tranh thủ thị trường lúc đang tốt nên hay vướng vào pháp lý không đầy đủ và sản phẩm không hoàn thiện, dẫn đến nhiều trường hợp đem con bỏ chợ, kiện tụng, tranh chấp kéo dài.

Ngoài ra, doanh nghiệp phải chuẩn bị giải pháp tài chính trong dài hạn, bởi nguồn lực tài chính đổ vào bất động sản là nguồn lực khủng, không có chỗ cho kiểu làm ăn giật gấu, vá vai, chưa đi đến đích đã hết tiền giữa chừng, dẫn đến tình trạng dự án dang dở, không đảm bảo cam kết với khách hàng, mất lòng tin, uy tín, thương hiệu.

Cuối cùng, các doanh nghiệp phải tập trung vào giá trị sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao, đáng giá cả một gia tài, vì vậy không thể chấp nhận một kiểu đầu tư qua loa lấy lệ cho xong. Ngoài công năng sử dụng, bất động sản còn có giá trị về văn hóa, lịch sử và không thiếu cả yếu tố nghệ thuật.

“Một dự án cho dù quảng cáo lung linh đến đâu, nhưng không đảm bảo cam kết cho chất lượng và giá trị sản phẩm thì đều vô nghĩa, khi mà thực tế dự án vẫn vườn không nhà trống, hay chỉ thuần túy làm hạ tầng sơ sài cho có mà không có bất cứ tiện ích gì đáp ứng nhu cầu an cư cho người dân”, ông Lê Hoàng Châu nói.