Giá bất động sản tăng cao do thiếu hụt nguồn cung kéo dài

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua là bởi sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

"Thị trường đang trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Nguyên nhân chính của sự thiếu hụt này là do hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước bị "vướng mắc pháp lý", phải ngừng triển khai trong nhiều năm, làm lãng phí nguồn lực đất đai và khiến nguồn cung không thể ra thị trường", ông Châu.

Bên cạnh đó, ông Châu nhấn mạnh, thị trường đang bị "lệch pha" cung cầu, với cơ cấu sản phẩm như một "kim tự tháp ngược" khi phân khúc nhà ở cao cấp vẫn gần như chiếm lĩnh thị trường, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở bình dân lại hạn chế nguồn cung. Điều này không chỉ đẩy mặt bằng giá trung bình lên cao mà còn khiến nhà ở ngày càng xa tầm với của đại đa số người dân.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, các chủ đầu tư mới cũng có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hơn, nâng cấp tiện ích và cảnh quan, làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.

ông Lê Đình Chung, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, có 4 yếu tố đẩy giá thành các dự án sơ cấp lên cao khiến chủ đầu tư phải định giá bán sản phẩm cao hơn để đảm bảo lợi nhuận.

Thứ nhất, chi phí nhân công và vật liệu xây dựng không ngừng leo thang. Thứ hai, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường đã làm tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư do phải nộp bổ sung tiền thuế đất.

Thứ ba, các quy định pháp luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, nộp thuế và xây dựng xong hạ tầng trước khi được phép bán hàng, điều này làm tăng đáng kể tổng mức đầu tư và chi phí vốn.

Thứ tư, việc tiếp cận vốn ngân hàng vẫn gặp không ít khó khăn, buộc doanh nghiệp phải tìm đến các nguồn vốn khác với chi phí đắt đỏ hơn.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, giá bán căn hộ chung cư bình quân trên cả nước vẫn có xu hướng tăng.

Tại Hà Nội, một số dự án chung cư có mức độ tăng giá bình quân cao như: Diamond Park Plaza (Ba Đình) tăng khoảng 6,1% (lên mức 141,6 triệu đồng/m2); Sông Hồng Park View (Đống Đa) tăng khoảng 5,6% (lên mức 76,1 triệu đồng/m2); Chelsea Residences (Cầu Giấy) tăng khoảng 5,2% (lên mức 103,5 triệu đồng/m2); Indochina Plaza (Cầu Giấy) tăng khoảng 5,3% (lên mức 109,2 triệu đồng/m2);...

Tại TP.HCM, nhiều dự án cũng ghi nhận mức độ tăng giá bình quân cao trong quý như: Gateway Thảo Điền (Quận 2) tăng khoảng 6,9% (lên mức 123,7 triệu đồng/m2); Hùng Vương Plaza (Quận 5) tăng khoảng 7,1% (lên mức 64,5 triệu đồng/m2); Jamona City (Quận 7) tăng khoảng 6,8% (lên mức 47,3 triệu đồng/m2);...

Giải pháp bình ổn giá bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, để bình ổn giá bất động sản cần có một hệ thống giải pháp toàn diện, tập trung vào việc tháo gỡ các rào cản pháp lý để tăng nguồn cung, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, đồng thời điều chỉnh các chính sách tài chính, tín dụng và cải cách thủ tục hành chính.

Cụ thể, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, đầu tiên trọng tâm nhất là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung cho thị trường.

"Yêu cầu cấp bách là phải khẩn trương giải quyết khó khăn cho hàng trăm dự án vẫn đang bị "vướng mắc pháp lý", ngừng triển khai, giúp tái khởi động để đưa một lượng lớn sản phẩm ra thị trường và tránh lãng phí nguồn lực đất đai", ông Châu nhận định.

Song song với tăng nguồn cung, ông Châu cho rằng, việc tái cấu trúc lại sản phẩm sẽ là giải pháp chiến lược để đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Ông đề xuất tập trung mạnh vào việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Để hỗ trợ các giải pháp trên, ông Châu cũng đề xuất điều chỉnh các chính sách tài chính và tín dụng. Đặc biệt là kiến nghị bãi bỏ hoặc sửa đổi khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, là điều khoản đang tạm dừng việc Ngân hàng Chính sách xã hội cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn cho đến sau năm 2030.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng gợi ý giải pháp cải thiện chính sách thuế, hướng tới việc giảm gánh nặng và khuyến khích đầu tư. Kiến nghị bổ sung các quy định ưu đãi cụ thể, như áp dụng thuế suất 10% cho các dự án "cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" và đặc biệt là mức thuế suất 6% cho các dự án "nhà ở xã hội chỉ để cho thuê" nhằm khuyến khích mạnh mẽ loại hình này.

Cuối cùng, đối với các phân khúc khác như condotel, cần có giải pháp để tăng tính thanh khoản và phát triển bền vững, bao gồm việc hoàn thiện quy chuẩn xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn và xem xét cho phép người nước ngoài mua.

Trước đó, Thường trực Chính phủ đã có kết luận chỉ đạo các Bộ, ngành và địa phương khẩn trương rà soát, làm rõ toàn diện các nguyên nhân đẩy giá bất động sản tăng cao, đồng thời xây dựng các giải pháp thiết thực nhằm giảm nhiệt thị trường, mở rộng nguồn cung và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Thường trực Chính phủ yêu cầu khẩn trương làm rõ các yếu tố cấu thành giá bất động sản như giá đất, nguyên vật liệu, chi phí tài chính... nhằm xây dựng phương án giảm các thành tố đẩy giá. Bên cạnh đó, các địa phương cần đẩy mạnh phát triển dự án đa dạng phân khúc, bố trí hạ tầng kỹ thuật - xã hội đầy đủ, tạo thêm lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đặc biệt, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng, lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, gây rối loạn thị trường. Đồng thời, yêu cầu rà soát quy hoạch phải bám sát thực tế, tránh tình trạng quy hoạch treo hoặc không khả thi về hạ tầng.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất xây dựng mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý", nơi tích hợp toàn bộ quy trình giao dịch từ công chứng, thuế, đăng ký đất đai trên môi trường điện tử, tương tự mô hình sàn chứng khoán. Mô hình này được kỳ vọng giúp minh bạch hóa thông tin tài sản, giá giao dịch, hạn chế thất thu thuế.

×