Nguồn cung căn hộ giá rẻ tại Hà Nội thiếu nghiêm trọng, chuyên gia "hiến kế" tăng cung?

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường bất động sản cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.

Thứ nhất, cũng là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản cần giải quyết về pháp lý. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Mặc dù đã có những nỗ lực trong việc thúc đẩy từ phía Chính phủ để đưa ra những tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường, trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể.

"Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Tuy nhiên, đối với dự án căn hộ vừa túi tiền, cần có cơ chế thúc đẩy, tháo gỡ riêng để chủ đầu tư có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng phù hợp với chi phí đầu tư và công sức bỏ ra, từ đó thúc đẩy chủ đầu tư tham gia vào thị trường. Cần có giải pháp đồng bộ tháo gỡ các vấn đề pháp lý thì mới giải quyết được bài toán về khan hiếm nguồn cung và căn hộ hạng C - căn hộ vừa túi tiền cho người mua", bà Hằng nhận định.

Thứ hai, thị trường bất động sản cần đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2.

Giá thành hiện nay của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp. Tuy nhiên, cần cân nhắc việc bản thân chủ đầu tư cũng đang đối mặt những khó khăn về chi phí đầu vào bởi vì thời điểm hiện nay các dự án bị kéo dài thời gian, dẫn đến tổng chi phí đầu tư tăng cao.

Thứ ba, thị trường bất động sản cần đáp ứng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí có cự ly xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng. Các dự án cơ sở hạ tầng mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng, từ đó hỗ trợ thêm các dự án tại các tỉnh thành lân cận.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng mong muốn tiếp cận quỹ đất ở tại các tỉnh lân cận, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà Nội. Tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ 2023 đến sau 2025. Cải thiện cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện với giá cả phải chăng và các dịch vụ tiện ích đa dạng là các yếu tố thành công then chốt để từ đó người mua có điều kiện tiếp cận với nhiều dự án ngoại thành hơn.

Thứ tư, thị trường bất động sản cần linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Các kênh huy động vốn hiện nay đối với chủ đầu tư đang rất thách thức, khi mà việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao đi kèm với các động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Ngoài cách thức truyền thống như huy động từ các kênh đòn bẩy tài chính thì các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng để không phụ thuộc quá nhiều vào các kênh bên ngoài. Chủ đầu tư có thể đưa ra các phương pháp thanh toán linh hoạt.

"Ví dụ như những chính sách khuyến khích người mua đối với việc thanh toán nhanh, người mua có thể thanh toán đến 95% với tỷ lệ chiết khấu giảm giá từ chủ đầu tư. Đây gần như là một việc chung tay giúp thị trường bất động sản phục hồi theo góc độ khắc phục những điểm chưa thể tốt ngay trong thời điểm hiện nay", bà Hằng nhận định.

Giải pháp thứ năm để tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản là hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh.

Mặt khác, các quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài có mặt lâu năm tại Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường bất động sản. Từ đó, họ có thể ra những quyết định nhanh chóng, kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản trong năm 2024 và 2025.