Nới room tín dụng, ngành bất động sản có hưởng lợi?

Nới room tín dụng - dòng vốn vẫn khó "chảy" mạnh vào bất động sản

Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm %, tương đương còn khoảng 450.000 tỷ đồng sẽ được rót vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn "chảy" vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh. Nguyên nhân dễ thấy nhất là vì ngân hàng đã đổ quá nhiều vốn cho lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, trong thời gian qua các ngân hàng đã quá "dễ dãi" với bất động sản.

"Đến năm 2022, dù đã có động thái siết chặt, nhưng địa ốc vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Minh chứng là trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của ngành này trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 280.641 tỷ đồng", ông Hiển đưa ra dẫn chứng.

Theo ông Hiển, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

"Phải biết rằng, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, vì vậy khả năng dòng vốn đổ vào nhà đất được nới rộng trong ngắn hạn là rất khó có thể xảy ra", ông Hiển phân tích.

Trong khi đó, theo đánh giá của Công ty CP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng.

Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, các chuyên gia của KBSV cho rằng phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.

Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.

Cổ phiếu bất động sản có hưởng lợi từ thông tin nới room tín dụng?

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, về lý thuyết thì việc các ngân hàng được nới room tín dụng sẽ tăng khả năng cho vay của các ngân hàng dựa trên vốn mình có, và điều này cũng sẽ có lợi cho lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Phương, trên thực tế thì việc mở room này cũng không nhiều, đồng thời các ngân hàng cũng muốn dành dòng vốn này để ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất, các lĩnh vực trực tiếp đi vào đời sống người dân nhiều hơn,… cũng là để hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản.

"Theo dự báo, thì có thể mức nới room của các ngân hàng không giống nhau. Có ngân hàng có thể được nới room 2-3%, có ngân hàng 3-4%, nhưng cũng có ngân hàng chỉ 1-2%. Vì thế, các ngân hàng sẽ dùng room mới để ưu tiên cho các ngành sản xuất, kinh doanh thì phù hợp với chiến lược phát triển nhiều hơn, cũng như đảm bảo hệ số an toàn cho ngân hàng hơn", ông Phương phân tích.

Ở một góc độ khác, theo dự báo của Công ty CP Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), cuối năm 2022 và năm 2023, năm 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.

Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn thì phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó là họ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền nhằm thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.

Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp này trong những năm tới.