Ông Bùi Kiến Thành: Lời giải cho bất động sản tắc ngàn tỷ vốn

PV: - Liên tiếp nhiều cái tên trong danh sách doanh nghiệp bất động sản (BĐS) TP.HCM đã gửi đơn kêu cứu vì dự án bị ách tắc. Lý do chung là các dự án đã triển khai nhưng vẫn vướng đất xen kẹt, hoặc là đất công, hoặc là đất nông nghiệp. Thậm chí, Novaland còn gửi thẳng đơn lên Bộ Xây dựng, đề nghị có giải pháp ''cứu" doanh nghiệp này khỏi tình trạng mất thanh khoản vì họ đã đổ tới 6000 tỷ đồng vào dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh, quận 2, TP HCM.

Thưa ông, sự thật trong lời kêu cứu của các doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM là gì? Có bất thường không khi doanh nghiệp lại kêu cứu vượt cấp như vậy? Trong những trường hợp này, phản ứng của Bộ Xây dựng và TP.HCM nên như thế nào?

Chuyên gia Bùi Kiến Thành: - Đầu tiên, cần phải lưu ý, đây không phải là những vụ việc riêng lẻ, nhất thời, và cũng không phải thuộc phạm vi trách nhiệm của Bộ Xây dựng.

Nhiều vụ việc đã được Thanh tra Chính phủ điều tra làm rõ, như trường hợp "Vũ Nhôm" với việc thâu tóm đất vàng ở Đà Nẵng hay là vụ "Phước Kiển" tại TP.HCM, môt khu đất hơn 30 héc-ta đất công được bán với giá 1,29 triệu đồng/m2. Những vụ việc tương tự xảy ra rất nhiều lần, lặp đi lặp lại trong nhiều năm tại nhiều địa phương trong cả nước. Vì vậy, cần phải xem xét trên phạm vi rộng, liên quan đến việc thực thi pháp luật trong toàn quốc.

Chuyển nhượng đất công cho cá nhân trong luật pháp đã quy định và được phép. Tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển nhượng, phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất nếu mảnh đất đó đã được quy hoạch chi tiết đến mục đích sử dụng của từng thửa đất.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng cũng như tại TP.HCM các cơ quan quản lý nhà nước đã bán trực tiếp cho cá nhân hoặc chủ đầu tư với mức giá do thành phố quy định mà không qua đấu giá công khai. Điều này cho thấy sự cố tình làm sai quy định pháp luật. Đằng sau việc cố tình này rõ ràng có yếu tố về lợi ích, có sự cấu kết giửa các bên thụ hưởng và các thành phần trách nhiệm quản lý nhà nước.

Ngoài ra trước khi thực hiện việc chuyển nhượng các cơ quan liên quan có trách nhiệm phải kiểm tra khu đất đã có quy hoạch chi tiết đến mục đích sử dụng của từng thửa đất. Chuyển nhượng đất và cấp phép triển khai dự án trên đất chưa có quy hoạch chi tiết từng thửa đât là sai quy định, không hợp pháp. Vậy tại sao các sở, ban, ngành và các viên chức nhà nước trách nhiệm vẩn thực hiện chuyển nhượng và cấp giấy phép triển khai dự án?

Để giải quyết ách tắc cho các trường hợp này, cần phải xử lý các vấn đề:

Thứ nhất, về pháp lý, cần nghiên cứu khả năng thực hiện đầy đủ các điều kiện pháp lý, như thực hiện quy hoạch chi tiết cần thiết.

Thứ hai, về khung giá, cần nghiên cứu mức giá trung thực tại thời điểm chuyển nhượng đất, để điều chỉnh giá cho trung thực, tránh thiệt hại mất mát cho nhà nước.

Thứ ba, các nhà đầu tư phát triển dự án chấp nhận điều chỉnh giá đất, và thanh toán cho nhà nước phần chênh lệch. Phương thức thanh toán có thể thực hiện theo nhiều đợt, môt phần ngay sau khi được điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng đất và nhận được giấy phép tiếp tục dự án, phần còn lại theo tiến độ của dự án và theo tỷ lệ nhận tiền từ các đối tác mua sản phẩm của dự án.

Thứ tư, các cơ quan có thẩm quyền tiến hành điều tra trách nhiệm các viên chức có tham gia vào việc (a) phê duyệt dự án sai với quy định của pháp luật, (b) phê duyệt chuyển nhượng sai phép, và (c) có hành vi tham nhũng trong các vụ việc. Những số tiền thu được qua hành vi phạm pháp phải nộp lại cho các cơ quan chức năng. Tùy trường hợp các số tiền này có thể bổ sung vào chênh lệch giá đất chuyển nhượng cho doanh nghiêp phát trển dự án. Các đối tượng có tinh thần hợp tác với cơ quan điều tra có thể đươc đề nghị giảm án hoặc xử phạt án treo (xem tiếp điểm (6) dưới đây).

Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền điều tra các đối tượng, doanh nghiệp vi phạm pháp luật, áp dụng các quy định về luật bài trừ tham nhũng đối vói các đối tượng đưa hối lộ. Đối với các đối tượng có tinh thần hợp tác, cơ quan điều tra có thể đề nghị với các tòa án có thẩm quyền giảm án hay xử phạt án treo.

Thứ sáu, các cơ quan có thẩm quyền xử lý hành chính, hay hình sự đối với các đối tượng vi phạm pháp luật, tùy theo mổi trường hợp

Các điểm 1-2-3 có thể thực hiện nhanh chóng để tháo gỡ cho doanh nghiệp khởi động lại các dự án đang bị "đóng băng", tạo điều kiện ổn định thị trường.

PV: - Như vậy, khi xử lý các vấn đề liên quan tới đất công nói trên, khả năng phải đụng chạm vào sai phạm và lợi ích của một thiểu số những người chịu trách nhiệm quản lý là phải tính đến. Vậy đó có phải là rào cản, khiến những vụ việc cứ nhùng nhằng, lặp đi lặp lại hay không, thưa ông?

Ông Bùi Kiến Thành: - Qua các vụ việc được Thanh tra Chính phủ phát hiện hay báo chi cùng các cơ quan truyền thông khác phản ánh thì khả năng TP HCM và các địa phương khác đã có những hành vi, quyết định vượt rào, dưới nhiều hình thức, đã quá rõ ràng. Đã đến lúc các cơ quan hữu quan quyết liệt điều tra làm rõ, và xử lý nghiêm minh.

Đối với các viên chức nhà nước có liên quan ít nhiều đến sai phạm thời gian qua, cần được xử lý đúng người, đúng tội, đúng mức, và cần quan tâm tới việc thu hồi tài sản tham nhũng. Thời gian gần đây, việc thu hồi tài sản tham nhũng được đặt nặng hơn nhưng kết quả vẫn không đạt được như kỳ vọng của dư luận.

Báo cáo công tác phòng chống tham nhũng năm 2019 của Thanh tra Chính phủ thừa nhận, tỷ lệ thu hồi tài sản tham nhũng còn thấp hơn nhiều giá trị tài sản bị chiếm đoạt, gây thiệt hại. Việc thu hồi tài sản khi thi hành án đạt còn ít, trong 37 vụ án thuộc diện theo dõi của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, đến hết tháng 6/2019, mới thi hành xong 9.454 tỷ đồng trong tổng số 68.856 tỷ đồng, chỉ đạt tỷ lệ 13,73%.

Mấu chốt của vấn đề nằm ở kê khai tài sản. Ngoài việc có các biện pháp buộc các cán bộ thuộc diện kê khai tài sản kê khai đúng, đủ lượng tài sản, cũng như nguồn gốc tài sản, tài sản của những người thân thuộc, tôi đồng tình với những ý kiến cho rằng, với các cán bộ bị phát hiện là kê khai không trung thực thì không bổ nhiệm tiếp.

Đối với doanh nghiệp, họ vừa là tác nhân vừa là nạn nhân. Phải thẳng thắn nhìn vào thực trạng, đang tồn tại một số các nhóm lợi ích đã cấu kết với một thành phần công quyền để hưởng lợi. Nguyên nhân bắt nguồn từ trong chế độ xin cho, và những kẽ hở của luật pháp và đặc biệt là luật về đất đai. Vì vậy, Nhà nước cần phải nhận định rõ tầm quan trọng của vấn đề, không phải chỉ xử lý một số trường hộp nổi cộm được dư luận quan tâm là xong, không phải chí đốt cháy môt hai xe tải gỗ mục, mà phải rà soát lại và làm sạch toàn hệ thống quản lý nhà nước liên quan.

Đây là nội dung điểm thứ tư và thứ năm mà tôi đã đề cập ở câu hỏi trên.

Tất nhiên, không thể và cũng không nên bắt doanh nghiệp chờ đợi môi trường hoàn toàn trong lành, khử sạch các "Virut Tham Nhũng", rồi mới được phép khởi động lại các dự án đang bị tê liệt. Các giải pháp nhất thời cũng đã được đề xuất trên đây.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề xuất một số phương án tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc. Trong đó, có nhiều phương án khả dụng, chủ yếu là đưa gíá đất chuyển nhượng về đúng với giá trị thật của thị trường, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng quan hệ, đưa hối lộ, để đạt được giá rẻ mạt, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước và quyền lợi chính đáng của người dân có đất bị giải tỏa.

PV: - Những vướng mắc mà doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM không phải là cá biệt, vì vậy, nếu TP.HCM xử lý tốt vấn đề này, đó có thể là bài học kinh nghiệm cho các địa phương khác noi theo. Từ phía quản lý, ông có lời khuyên nào giúp kiểm soát và quản lý tốt hơn tránh để lặp lại những trường hợp nhầm lẫn, nhập nhèm đất công trong đất dự án như trên hay không? Xin ông chia sẻ cụ thể.

Ông Bùi Kiến Thành: - Các vần đề "nhập nhèm" liên quan đến đất đai không phải là chuyện mới, và cũng không phải là bệnh tình riêng của TP HCM. Tình trạng này cũng đã được lãnh đạo Đảng và nhà nước nhận định sâu sắc qua Nghị Quyết TW 4: "…công tác xây dựng đảng vẫn còn không ít hạn chế, yếu kém, thậm chí có những yếu kém khuyết điểm kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ chậm được khắc phục, làm giảm sút lòng tin của nhân dân đối với Đảng; nếu không được sửa chữa sẽ là thách thức đối với vai trò lãnh đạo của Đảng và sự tồn vong của chế độ".

Tôi đã có góp ý trong Tạp Chí Xây Dựng Đảng: một quả mit trên cây nếu bị sâu mọt đục khoét thì nên xử lý ngay, nếu để lâu ngày thì tự nó sẽ rụng, không cần phải thế lực thù địch nào rung cây phá hoại.

Vì vậy, từ phía quản lý nhà nước cần phải khẩn trương cách ly các bệnh nhân nhiễm "Virus tham nhũng" và chữa trị kịp thời, không để lây lan gây tai hại cho cộng đồng doanh nghiệp và toàn thể nền kinh tế.