Phân khúc bất động sản nào sáng giá những tháng cuối năm?

Mỗi địa phương sẽ có phân khúc riêng

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết, sự mất cân đối về nguồn cung tại TP.HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao, khiến hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Vì vậy, phân khúc tầm trung tại TP sẽ không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

"Từ nay đến cuối năm, dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua.

Hiện nay, mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng", ông Kiệt, nhận định.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, báo cáo thị trường của trang tin batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, loại hình bất động sản được tìm kiếm nhiều nhất ở địa phương này là đất ở và đất nền dự án.

Đối với đất nền dự án, phân khúc được quan tâm nhất là đất nền dự án có diện tích 100 - 200 m2, với mức giá 20 - 30 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, biệt thự và chung cư cho thuê lại là những điểm sáng của thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu. Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm biệt thự, nhà liền kề tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã liên tục tăng trong những tháng gần đây.

Cụ thể, nhu cầu tìm mua biệt thự, nhà liền kề trong các tháng 3, 4, 5 tăng lần lượt 21%, 12% và 9% so với tháng liền trước.

Bên cạnh đó, nhu cầu tìm thuê chung cư tại đây cũng duy trì mức độ quan tâm ổn định trong những tháng qua. Trong tháng 4 và tháng 5, lượng quan tâm chung cư cho thuê tại địa phương này đều tăng 5% so với tháng liền trước.

Vì vậy, có thể thấy bên cạnh nhu cầu để ở, việc sở hữu bất động sản để nghỉ dưỡng và cho thuê sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường này trong thời gian tới.

Còn tại Long An, có hơn 250 dự án (gần 7.000 ha) đã và đang chuẩn bị triển khai. Trong đó, tập trung nhiều ở các huyện Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước, Thủ Thừa, TP.Tân An… Các dự án ở địa phương này chủ yếu tập trung phát triển loại hình nhà ở liền kề, biệt thự thấp tầng.

Nhà đầu tư sẽ đổ tiền vào phân khúc nào?

Có thể thấy, mỗi địa phương kể trên đều có sức hút riêng cho từng phân khúc, song theo các chuyên gia bất động sản, tùy theo tiềm lực tài chính và khả năng đánh giá "tiềm năng" dự án của mỗi người mà có lựa chọn phù hợp.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực.

Cụ thể, theo ông Hiển, những khu vực động lực gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP.HCM.

Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Ít tiền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành, xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức.

"Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng là trung bình, 60 triệu là mức chấp nhận được để đầu tư. Còn vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này trong thời gian tới", ông Hiển đánh giá.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, đưa ra nhận xét, trước đây, nghỉ dưỡng cần đi xa nhưng hiện nay, xu hướng nghỉ dưỡng cuối tuần tập trung vào những khu vực di chuyển khoảng 2h đồng hồ đang lên ngôi.

Điều này là động lực thúc đẩy cho thị trường ở những khu vực lân cận TP.HCM phát triển, trong đó, các thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết, hay các khu vực ven biển phía Nam sẽ có nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

"Tuy nhiên, việc đầu tư nghỉ dưỡng sinh lời hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc chọn lựa sản phẩm phù hợp để có được giá trị gia tăng, vị trí thuận lợi hay không, chủ đầu tư uy tín hay không, đơn vị vận hành như thế nào, tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của khu vực đó như thế nào chứ không phải lựa chọn một sản phẩm bất kỳ", ông Kiệt đưa ra lời khuyên.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nếu nói về phân khúc nào sẽ phát triển từ nay đến cuối năm thì cũng hơi khó dự báo. Bởi, có thể thấy thời gian gần đây có hiện tượng là giao dịch chậm lại, người dân giữ tiền trong ngân hàng nhiều hơn là đi đầu tư, phía ngân hàng cũng hạn chế việc cho vay bất động sản… nên thực tế hiện nay, việc giao dịch các sản phẩm trên 20 tỷ (ở các TP lớn) và trên 10 tỷ (ở các tỉnh) cũng khó rồi.

Hiện nay, dân đầu tư đang "phòng thủ" tiền mặt nhiều hơn. Tuy nhiên, do tiền để không thì cũng lo lạm phát nên họ cũng đang cân nhắc đầu tư nho nhỏ chứ không đầu tư lớn như trước đây nữa.

"Theo tôi, từ đây đến cuối năm, phân khúc giá thấp sẽ ổn định và phát triển hơn các phân khúc giá cao. Có nghĩa là các sản phẩm đất nền giá 1 tỷ, 2 tỷ vẫn sẽ giao dịch tốt", ông Quang nói.