Rủi ro khi mua bán nhà đất qua vi bằng

Không có giá trị pháp lý

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28, Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ, chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một số người dân, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất, xây nhà rồi chuyển nhượng lại cho người khác bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng Thừa phát lại. Những giao dịch này chủ yếu diễn ra tại các căn nhà "ba chung" (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà). Để tăng sự tin tưởng, giới cò, đầu nậu thường nhờ các Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng.

Việc mua bán thông qua hình thức lập vi bằng được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Thậm chí, nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều nạn nhân dở khóc, dở cười khi dính vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép.

Hiện nay, một số cò đất còn liều lĩnh sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại”, “công chứng thừa phát lại” để lập lờ tư vấn cho người dân, dù đó không phải là một thuật ngữ pháp lý. Mục đích của họ là thuyết phục khách hàng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản nên “hãy cứ yên tâm mua”. Dù vậy, rất nhiều người không hiểu rõ vẫn sập bẫy.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Tuy nhiên, theo phân tích của nhiều luật sư, cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Đừng "tham bát bỏ mâm"

Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro, bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Tuy nhiên, do đất nền phân lô giá rẻ vùng ven thời gian qua nở rộ vì phù hợp với số đông, nhất là những người ít tiền, nên không ít môi giới tính làm liều, đánh quả rồi rút lui.

Dẫu vậy, việc làm này vô cùng nguy hiểm, bởi nó khiến cho hình ảnh của những môi giới bất động sản chân chính bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Cái tâm, cái đức của môi giới thành công là không phải vì lợi nhuận mà cố sống cố chết bán cho bằng được sản phẩm. Những bạn ăn xổi, quảng cáo quá về dự án nhằm mục đích lôi kéo người mua đặt cọc mua sản phẩm có thể thời điểm đầu kiếm nhiều tiền, nhưng càng về sau lại càng không bán được. Trong môi trường ngày càng hướng đến sự chuyên nghiệp, thì những sales như vậy sẽ bị đào thải.

Nhìn ở một cách toàn diện hơn, những hành vi lừa đảo, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân dẫn tới thông tin thị trường sai lệch, méo mó, tác động tiêu cực đến tính bền vững của thị trường bất động sản. Đồng thời, gây khó khăn cho việc hoạch định chính sách của Nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, làm chệch hướng các giải pháp điều tiết, quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước, ảnh hưởng liên đới đến cả các thị trường liên quan như tài chính, ngân hàng, tín dụng.

Ngoài ra, hoạt động lừa đảo, bán nhà bất hợp pháp còn làm thất thu lớn thuế thu nhập. Đặc biệt, người mua nhà không đạt chuẩn có thể để lại hậu quả nặng nề về tài chính, tinh thần, vật chất nếu mua phải nhà đất không đầy đủ pháp lý, vướng quy hoạch, nhà đất tranh chấp, thậm chí bị lừa đảo, mua phải nhà đất ảo, bị kê giá, thổi giá...

Khách hàng đặt niềm tin trọn vẹn vào nhân viên môi giới (nhất là những khách không đủ thông tin về sàng lọc đúng sai). Vì thế, các doanh nghiệp và nhân viên môi giới phải tự tạo cho mình một niềm tin riêng để ổn định dài lâu với nghề. Nhân viên kinh doanh bất động sản khi quyết định lựa chọn theo nghề phải hiểu rõ về dự án. Nếu thấy dự án bất ổn, cần thiết phải kiên quyết không tham gia để giữ uy tín cá nhân.

Một ví dụ từ vụ Địa ốc Alibaba, nhân viên kinh doanh có sống thanh thản được không khi chính mình bằng nhiều cách "kéo" khách hàng vào mớ bòng bong, đầu tư vào các "dự án ma", trong đó có nhiều người thân quen của mình?

Nhiều đồng nghiệp của người viết từng băn khoăn, nếu thẳng thắn nói không với những dự án chưa đủ pháp lý tức là chấp nhận nghỉ việc, nhưng nếu có khả năng làm việc đàng hoàng, giữ được niềm tin cá nhân từ phía khách hàng, họ vẫn sống rất tốt từ nghề này ở một công ty đàng hoàng khác.