Thị trường bất động sản 2020: Phân khúc văn phòng đón thêm 1,5 triệu m2

Dự báo này vừa được JLL Việt Nam đưa ra trong báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2019 và dự báo năm 2020.

Quý cuối cùng của năm 2019 ghi nhận cán cân thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh nghiêng về chủ nhà. Diện tích thuê ròng trong quý ghi nhận ở mức trên 50.000 m2, chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành bao gồm Lim Tower 3 và Phú Mỹ Hưng Tower. Với nhu cầu mạnh mẽ trong khi nguồn cung mới hạn chế, các chủ nhà thường đề xuất mức giá chào thuê khá cao, thậm chí một số chủ nhà có xu hướng chọn lọc khách thuê có danh tiếng và tiềm năng ổn định cao hơn.

Các dự án Lim Tower 3, Phú Mỹ Hưng Tower và tòa nhà Viettel B bung hàng trong quý IV/2019 giúp tổng nguồn cung văn phòng hạng A&B đạt 1,306 triệu m2, tăng 7,3% theo quý và 11,3% theo năm.

Đáng chú ý, giá thuê văn phòng hạng A&B đạt 29,1 USD/m2/tháng, tăng 7,4% theo năm và 1,1% theo quý. Đây là mức cao kỷ lục trong thập kỷ qua nhờ nhu cầu tốt cũng như giá chào thuê ở mức cao từ các tòa nhà vừa mới hoàn thành. Ngoài ra, chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả hơn trong quý này do giá thuê tăng vọt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.

Năm 2020, thị trường TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng sẽ chào đón 1 tòa nhà hạng A và 8 tòa nhà hạng B mới, nâng tổng nguồn cung văn phòng hạng A&B lên 1,5 triệu m2. Nguyên nhân khiến lượng cung văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh hạn chế là do phần lớn văn phòng hạng A ở các vị trí trung tâm sẽ trì hoãn tiến độ hoàn thành tới sau năm 2021 do sự chậm trễ trong việc cấp phép.

Tại Hà Nội, thị trường văn phòng quý IV/2019 ghi nhận nhu cầu tiếp tục ổn định với lượng hấp thụ ròng văn phòng hạng A&B tăng lên so với quý trước đó. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93,0%, trong đó văn phòng hạng A đạt mức 94,0%. Diện tích sàn hấp thụ ròng phân khúc hạng A chủ yếu đến từ hai tòa nhà mới nhất trên thị trường, gồm TNR Tower và ThaiHoldings Tower.

Văn phòng hạng B tại Hà Nội trong quý IV ghi nhận diện tích hấp thụ ròng trong quý cao hơn hạng A nhờ nguồn cung phong phú hơn trong phân khúc này.

Giá thuê văn phòng hạng A&B tại Hà Nội trong quý IV tăng nhẹ 0,3% so với quý trước đó và tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ nguồn cầu thuê ổn định và giá thuê toàn thị trường liên tục tăng trong năm 2019, mặc dù có dấu hiệu giảm tốc vào cuối năm.

Văn phòng tại Đống Đa đứng đầu khu vực trung tâm (CBD) về giá thuê, tăng nhanh hơn so với khu vực tập trung văn phòng mới tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm do nguồn cầu vẫn tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm. Ngoài ra, việc bổ sung thêm nguồn cung mới với chất lượng xây dựng tốt tại khu vực CBD cũng giúp đẩy giá thuê tại khu vực này lên cao.

Hà Nội dự kiến đón lượng lớn nguồn cung mới, ở cả hạng A&B trong năm 2020, đáng chú ý là tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place. Nguồn cầu được dự đoán sẽ giữ ở mức ổn định, với nhu cầu chủ yếu đến từ việc mở rộng hoặc thay đổi văn phòng.

Văn phòng làm việc linh hoạt ngày càng phổ biến, không chỉ giới hạn trong các doanh nghiệp khởi nghiệp và doanh nghiệp nhỏ như trước. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong tương lai.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư được khuyến cáo linh hoạt trong chiến lược cho thuê để thích ứng với sự thay đổi của thị trường và nhu cầu của khách thuê.