Tín dụng "lúc bóp, lúc mở", bất động sản bao giờ mới phát triển ổn định?

Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến hết tháng 9/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm sử dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản tăng 16% so với năm 2018. Trong đó, chủ yếu tập trung vào tiêu dùng bất động sản, chiếm khoảng 70%.

Mới đây, cơ quan này cũng đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN nhằm thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (hiệu lực từ 1/1/2020) nhằm kiểm soát rủi ro thanh khoản, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng trong hoạt động cho vay với lĩnh vực này.

Theo vị đại diện Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 22 có 2 chỉ tiêu sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là hệ số ngắn hạn so với đầu tư dài hạn. Thông tư 22 đưa ra lộ trình trong 3 năm điều chỉnh giảm hệ số này xuống 40%, đến năm 2022 giảm xuống còn 30%.

Thứ hai là hệ số rủi ro khi áp dụng với các khoản cho vay BĐS cũng ảnh hưởng nhưng mức độ ảnh hưởng không nhiều. Bởi vì so với quy định trước đây, hệ số áp dụng đối với kinh doanh BĐS vẫn là 200% (tức là không thay đổi từ Thông tư 36 trước đây và Thông tư 22 hiện tại).

Khoản cho vay với nhà ở xã hội, thương mại giá rẻ hay cá nhân có giá trị từ 1,5 tỷ thì vẫn giữ nguyên hệ số rủi ro là 50%. Cho vay cá nhân 4 tỷ trở lên áp dụng hệ số 150% nhưng cũng có lộ trình 2 năm.

Như vậy, Thông tư 22 có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, tuy nhiên NHNN cũng đã nghiên cứu rất kỹ để hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. Qua đó NHNN mong muốn chủ đầu tư và các nhà đầu tư tích cực huy động các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng bất động sản nói chung và quy định tại Thông tư 22 nói riêng, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia ngân hàng, thừa nhận hiện đang có rất là nhiều dòng vốn chảy vào thị trường, như vốn của các chủ đầu tư, vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động chứng khoán và vốn đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng vẫn là dòng vốn vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của lĩnh vực này. Thực tế cho thấy, tại Việt Nam Nam, tỷ lệ tín dụng ngân hàng đổ vào lĩnh vực BĐS thấp hơn nhiều so với các quốc gia khác trên thế giới.

Tại các nước phương Tây, thị trường BĐS luôn gắn chặt với kinh tế vĩ mô hay nói cách khác là sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy, tỷ lệ tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS rất lớn. Thống kê cho thấy, 16 nước Châu Âu tỷ lệ tín dụng ngân hàng dành cho BĐS lên tới 24%, ở Mỹ cao hơn với 37% và thậm chí những nước lên tới 30%. Trong khi đó Việt nam tỷ lệ này chỉ khoảng 10%.

Ông Nghĩa thông tin thêm, ở nước các Tây Âu, thị trường BĐS tương đối cạnh tranh và có đổ mở tương đối lớn.

"Chúng tôi làm bài toán độ mở của nền kinh tế bằng cách xuất nhập khẩu cộng lại chia đôi sau đó chia cho GDP ra con số thể hiện độ mở của nền kinh tế. Kết quả, độ mở của Mỹ là 14%, các nước EU tổng cộng 14%, riêng Trung Quốc là 19%, Đức 43%, Việt Nam lên tới 87%. Trên thị trường hàng hóa thì Việt Nam cũng đứng thứ 3 về độ mở cửa của thị trường, hay nói cách khác là tất cả các hàng hóa khác của Việt Nam đều có tính cạnh tranh tương đối cao, thế nhưng thị trường BĐS thì lại đóng", ông Nghĩa dẫn chứng.

Vì vậy, theo ông Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS ở Việt Nam là thị trường dành cho các doanh nghiệp nội địa. Các doanh nghiệp nội địa dù có kinh doanh nhiều lĩnh vực khác nhau thì vẫn phải "nhảy 1 chân" vào lĩnh vực BĐS. Đây được coi là miếng vải cuối cùng trên cơ thể kinh tế.

"Thị trường BĐS gắn với nền kinh tế, và cũng được coi là "miếng vải cuối cùng trên cơ thể nền kinh tế" dành cho các doanh nghiệp nội địa nhưng Chính phủ và cơ quan làm chính sách lại nhìn nhận "miếng vải cuối cùng" bằng con mắt e ngại, dò xét. Vì vậy, cứ động một tý là siết thị trường, siết tín dụng BĐS", ông Nghĩa nhận định.

Điều này, theo ông Nghĩa không phải là không có cơ sở. Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng BĐS xuất phát từ những lo ngại tới sự ổn định của cả hệ thống tài chính. Nếu như nhìn vào 10 cuộc khủng hoảng kinh tế thì có tới 7 hay 8 cuộc đến từ khủng hoảng BĐS. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng chúng ta quá dè dặt với lĩnh vực này. 

"Chúng ta cũng đang nhìn nhận sự đóng góp của lĩnh vực BĐS vô cùng mờ nhạt chỉ có 0,6% trong tăng trưởng kinh tế. BĐS chẳng có vai trò gì với GDP nên cung cấp tín dụng cho nó không khác gì mang tiền ra chơi đất đai ngoài chợ - thái độ nhìn nhận như vậy là không được. Bởi nhà ở không chỉ là nền tảng cho thế hệ hiện tại mà nền tảng cho thế hệ tương lai. Không có nhà ở thì con gái học hành thế nào, tương lai thế nào được?"

Việt Nam nên nghiên cứu kinh nghiệm các nước, có cách nào đó không nhất thiết "lúc bóp lúc mở" với thị trường BĐS mà vẫn quản trị kinh tế vĩ mô ổn thỏa để thị trường BĐS phát triển ổn định. Riêng với Ngân hàng Nhà nước, Vụ tín dụng (NHNN) phải có nghiên cứu chi tiết hơn tín dụng BĐS và có thái độ đúng mực, dài hạn và có tính chiến lược đối với lĩnh vực này. Tại Mỹ cho vay dài hạn không gì ngoài BĐS, ở Đức BĐS vay tới 88 năm và chỉ lấy lãi không thu gốc", ông Lê Xuân Nghĩa nêu khuyến nghị.