Yêu cầu giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất

Văn phòng Chính phủ có Thông báo số 296/TB-VPCP kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà sau phiên họp về tiếp thu, hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Thông báo nêu rõ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) được yêu cầu bổ sung vào dự thảo luật các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số.

Theo đó, Bộ TN&MT tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện các tiêu chí áp dụng phương thức đấu giá hay đấu thầu theo hướng tính toán giá trị tổng thể dự án mang lại cho xã hội, thúc đẩy đầu tư vào đất và sử dụng hiệu quả tài nguyên. Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Về phương pháp định giá đất, Phó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ TN&MT tiếp thu kinh nghiệm quốc tế về các phương pháp định giá đất. Từng phương pháp định giá đất phải được nghiên cứu đánh giá đầy đủ, khách quan, toàn diện nguyên nhân tồn tại; điều kiện áp dụng, đảm bảo bao quát hết các trường hợp. Không để xảy ra khoảng trống, dẫn đến ách tắc, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Quy định hiện hành, phương pháp xác định giá đất theo một trong 5 phương pháp, như so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước đây cũng nêu các cách xác định giá đất này. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ TN&MT lấy ý kiến chỉ còn 3 phương pháp định giá đất (gồm: so sánh, thu nhập và phương pháp hệ số). Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào phương pháp so sánh, riêng phương pháp thặng dư, Bộ TN&MT đề xuất bỏ.

Tại thông báo kết luận của Phó Thủ tướng, các cách định giá đất hiện hành vẫn được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và phương pháp thặng dư được giữ lại. Phương pháp này là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp. Trước đó, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất nhận được nhiều ý kiến trái chiều và hầu hết các chuyên gia đều đề nghị giữ lại cách tính này.

Bên cạnh đó, Phó Thủ tướng giao Bộ TN&MT tiếp tục hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, giám sát, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai. Điều này nhằm đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác, tin cậy, phù hợp với thị trường cho cho từng phương pháp khắc phục được những tồn tại, hạn chế như thời gian vừa qua. Riêng phương pháp định giá đất theo phương pháp vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì quy định lộ trình áp dụng, khi có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường. Dự thảo luật quy định theo hướng giao Chính phủ quy định trình tự, thủ tục, các trường hợp phải áp dụng các tổ hợp phương pháp để bảo đảm phù hợp với thực tiễn, dữ liệu và sự phát triển của khoa học công nghệ.