FiinRatings dự báo năm 2023 giá sản phẩm bất động sản sẽ phải giảm trên diện rộng

FiinRatings mới đây đã phát hành báo cáo Nhìn lại 2022 và triển vọng thị trường vốn 2023 trong đó mang đến những dự báo về bức tranh thị trường vốn bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung năm 2023.

Ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi trong nửa đầu 2023

Theo FiinRatings, năm 2022, tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi (i) Thông tư 16/2021/TT-NHNN cấm TCTD mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động, (ii) Thông tư 39/2016/TT-NHNN cấm các TCTD cho vay đối với nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai và (iii) Thông tư 08/2020/TT-NHNN về việc hạ tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.

Vì vậy, các nhà phân tích của FiinRatings nhận định, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Trong khi đó, việc Fed tăng lãi suất đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản. Việc lãi suất huy động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12-13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lao đao.

FiinRatings đánh giá năm 2023, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ.

Giá sản phẩm bất động sản sẽ phải giảm trên diện rộng

Theo FiinRatings, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng lan truyền khi bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các chi phí đầu vào tăng, giá trị này còn được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường này.

Do đó, các khó khăn về vốn trong năm 2023 buộc các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.

Trong những ngày đầu năm 2023, Chính phủ đã phát đi loạt động thái hướng đến hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ban ngành, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Trước đó, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.

Các nhà chuyên môn của FiinRatings đánh giá, các chính sách mới là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường. Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ giúp cho thị trường trái phiếu và ngành bất động sản được khơi thông.

FiinRatings cũng ước tính đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ sẽ có điểm rơi vào năm 2023 và 2024, tương đương 157,97 và 341,27 nghìn tỷ. Thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm và có dòng tiền yếu. Tuy nhiên, FiinRatings kỳ vọng áp lực đáo hạn sẽ được giải tỏa nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 65 cho phép gia hạn nợ được thông qua.