Giá đất Hà Nội được đề xuất tăng lên 215 triệu/m2 nhưng thực tế có nơi đã 1,2 tỷ/m2

Giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2015 - 2019 được quy định dựa trên Quyết định số 96 năm 2014 của UBND thành phố (TP). Đất tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng có giá cao nhất, sau đó đến các tuyến phố trung tâm tại các quận nội thành khác như Thanh Xuân, Cầu Giấy. Tuy nhiên, giao dịch thực tế ghi nhận mức giá đất ở cao cấp 5-10 lần giá quy định nói trên.

Bảng giá 162 triệu/m2, thực tế 1,1 tỷ đồng

Từ năm 2011, theo báo cáo của Colliers International, giá đất tại các quận trung tâm Hà Nội lên đến 27.200 USD/m2 (570 triệu đồng), đắt ngang với giá ở nhiều thành phố như Paris, Tokyo. Sau 8 năm, giá đất giao dịch thực tế càng có xu hướng dâng cao. 

Ghi nhận thực tế cho thấy đất mặt phố thuộc các tuyến phố trung tâm như Lý Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Hàng Đường, Hàng Bông… luôn được chào bán với giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/m2, thậm chí có thời điểm lên đến 1,1-1,2 tỷ đồng/m2 dù theo quy định hiện hành, 3 tuyến đạt “quán quân” là Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ chỉ được định giá ở mức 162 triệu đồng/m2.

Ngoài Hoàn Kiếm, giá đất ở tại 3 quận nội thành cũ cũng neo ở mức cao, nhiều môi giới cho hay có thể lên đến 500 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, theo khung giá đất quy định, đất ở trên tuyến phố Nguyễn Thái Học có giá 92 triệu đồng/m2 somg thực tế giao dịch ở mức 350-450 triệu đồng/m2, thậm chí có những mảnh đất được rao bán 500 triệu đồng/m2 kèm nhà ở, đắt hơn 4-5 lần so với mức quy định.

Tương tự, phố Kim Mã đoạn từ Nguyễn Thái Học đến Liễu Giai có giá đất giao dịch nằm trong khoảng 350 triệu/m2, trong khi theo quy định giá đất tại đây chỉ bằng 1/5.

Một số khu đất không giáp mặt phố lớn vẫn được môi giới định giá cao, khoảng 300 triệu đồng/m2 như Ngọc Hà, khu vực Thủ Lệ, phố Linh Lang, hồ Ngọc Khánh nhờ lợi thế về mật độ cây xanh, mật độ mặt nước và có vị trí gần với trường học, các khu trung tâm thương mại lớn. 

Một số tuyến phố khác có giá trị lịch sử, văn hóa lớn như Độc Lập, Điện Biên Phủ, Hoàng Diệu, Hùng Vương, Phan Đình Phùng,… được UBND thành phố Hà Nội định giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Song do nhiều yếu tố đặc thù, những khu vực này gần như không có giao dịch đất ở.

Tại quận Đống Đa, phố có giá đất niêm yết đắt nhất là Nguyễn Thái Học là 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế giao dịch trên tuyến phố này ghi nhận giá đất trong khoảng 420-460 triệu đồng/m2.

Xấp xỉ mức 400 triệu đồng/m2 là giá giao dịch được ghi nhận trên tuyến phố Xã Đàn. Cạnh đó, tuyến phố “đắt nhất hành tinh” Ô Chợ Dừa có mức giá giao dịch dao động trong khoảng 260-330 triệu đồng/m2. 

Các tuyến phố lớn khác như Hoàng Cầu, Thái Hà, Láng Hạ Chùa Bộc, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng… đều có mức giá cao, trong khoảng 250-350 triệu đồng/m2.

Một số quận khác như Cầu Giấy, Thanh Xuân, giá giao dịch thực tế trung bình cũng đang gấp 5-8 lần giá quy định. 

Chẳng hạn ở Cầu Giấy, giá đất cao nhất tại phố Cầu Giấy theo quy định là 48 triệu đồng/m2, tiếp đó là Lê Văn Lương với mức 46 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế, theo tìm hiểu của Người Đồng Hành, giá giao dịch tại khu vực này dao động 300 triệu đồng/m2.

Các phố khác như Nguyễn Văn Huyên kéo dài, Hoàng Quốc Việt, giá đất ở cũng được rao bán ở khoảng 250-300 triệu đồng. 

Tuyến phố mới Trần Thái Tông (từ Xuân Thủy đến Duy Tân) có mức giá giao dịch cao nhất quận Cầu Giấy, phổ biến 400 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều lô đất cùng tuyến chỉ được định giá 150 triệu đồng/m2 do phụ thuộc vị trí, chiều rộng mặt tiền, diện tích.

Còn tại Thanh Xuân, giá giao dịch thực tế tại các tuyến phố Trường Chinh, Nguyễn Xiển, Nguyễn Thị Định đều ở mức xấp xỉ 350 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều lần so với mức quy định tối đa là 43 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giới môi giới nhà đất cho rằng mức giá nhà mặt phố luôn được neo ở mức cao song giao dịch các mảnh đất dạng này khá ít. Trung bình, mỗi năm chỉ khoảng 3-5 giao dịch thành công ở mỗi tuyến phố.

Tăng 30% giá đất toàn thành phố có hợp lý?

2 môi giới lâu năm ở Cầu Giấy và Ba Đình cho hay giao dịch nhà đất hiện nay ở Hà Nội chủ yếu theo hình thức thuận mua vừa bán. Người mua căn cứ vị trí, khả năng khai thác kinh doanh, người bán định giá đất cũng mang tính chất cảm tính, so sánh với các mảnh đất tương tự từng được giao dịch thành công, chứ không căn cứ theo bảng giá mà Thành phố quy định. 

"Bảng giá quy định thường chỉ có giá trị trong đền bù khi giải toả mặt bằng, chứ không được lấy làm chuẩn để mua bán, bởi mức giá thành phố Hà Nội đưa ra đang ở mức rất thấp", môi giới tên Phúc nói. 

Mới đây, khi xin ý kiến đóng góp vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, thành phố Hà nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất.

Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ.

Thành phố Hà Nội cho rằng việc xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá với thị trường; góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai; hài hoà lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Dự thảo Nghị quyết bảng giá đất trên sẽ được trình HĐND xem xét, thông qua tại kỳ họp đầu tháng 12 tới, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, cho rằng bảng giá đất hiện hành đã lạc hậu, khoảng cách giữa quy định và thực tế đang rất lớn. Nếu áp dụng bảng giá có chênh lệch lớn như hiện nay có thể làm thất thu thuế. Việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn, bằng giá trung bình trên thị trường là điều hợp lý.

Tuy nhiên, theo GS Võ, mức tăng 30% như đề xuất vẫn là thấp và còn khoảng cách rất xa so với giá thị trường hiện nay. "Giá đất hiện nay tại nhiều tuyến phố ở Hoàn Kiếm theo chính khảo sát của Hà Nội đã đạt đến mức 800 - 900 triệu đồng/m2, vậy tại sao trong dự thảo chỉ đưa ra giá cao nhất là hơn 200 triệu đồng/m2? Nếu áp dụng bảng giá như thế này sẽ làm thất thu thuế Nhà nước", nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường phân tích.