Gọi tên 2 cổ phiếu tiềm năng hưởng lợi từ chuyển đổi đất trồng cây cao su sang khu công nghiệp

Theo Quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích khu công nghiệp được Thủ tướng chính phủ phê dụng sử dụng đất cao su chuyển đổi tầm nhìn năm 2025 đạt 6.760 ha (chiếm 91% tổng diện tích) và tầm nhìn đến giai đoạn 2025- 2030 đạt 2.000 ha (chiếm 48% tổng diện tích). Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp trong giai đoạn đến năm 2025 của Bình Dương và Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu ước đạt lần lượt 3.084 ha và 2.994 ha, 3.933 ha.

Nhóm chuyên gia SSI cho rằng, việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp (KCN) có các lợi thế như: diện tích đất liền thửa lớn, đền bù giải phóng mặt bằng nhanh khi hành lan pháp lý về định giá đất được hướng dẫn rõ ràng (Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất), từ đó làm cơ sở cho việc xác định giá chuyển nhượng. Bên cạnh đó, chi phí san lấp mặt bằng chuyển đổi ở mức thấp do vùng đất có độ cứng cao.

Đặc biệt, việc chuyển đổi đất cao su sang làm khu công nghiệp sẽ giúp cung cấp nguồn cung mới trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương đạt trên 93%. 

Trong đó, những công ty có diện tích chuyển đổi lớn như Cao su Đồng Nai (Tập đoàn cao su GVR nắm giữ 100%), Cao su Đồng Phú (DPR - GVR nắm giữ 55,81%), Cao su Phước Hòa (PHR - GVR nắm giữ 66,62%), Cao su Tân Biên (GVR nắm giữ 98,46%), Cao su Bà Rịa (GVR nắm giữ 97,47%), Cao su Phú Riềng (GVR nắm giữ 100%), Cao su Dầu Tiếng (GVR nắm giữ 100%).

Về chi phí đền bù đất trồng cây cao su sẽ tính toán trên 2 thành tố. Thứ nhất, giá bồi thường cây cao su thực hiện theo mức giá quy định của UBND tỉnh. Thứ hai là khoản hỗ trợ các loại (bao gồm hỗ trợ tài sản trên đất, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất còn lại, hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc và hỗ trợ đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng với người có đất bị thu hồi). Trong đó, chi phí hỗ trợ chiếm 70 - 80% tổng chi phí đền bù đất trên cây cao su.

Theo Luật đất đai sửa đổi sẽ được áp dụng 2025, định giá đất trồng cây lâu năm sẽ được định giá dựa trên 4 phương pháp gần với giá giao dịch thị trường. 

Trong đó, các chuyên gia SSI cho rằng phương pháp thu nhập phù hợp nhất với xác định giá đền bù trồng cây cao su bao gồm các yếu tố như: doanh thu từ khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; Chi phí khai thác vườn cây trong 3 năm gần nhất; Tỷ lệ chiết khấu theo lãi suất tiền gởi bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng nhà nước nắm giữ trên 50%.

Bên cạnh đó, nhóm chuyên gia này cũng thực hiện so sánh các giao dịch đền bù đất trên cây cao su trong quá khứ tại các dự án như VSIP 3 – Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ/ha), Nam Tân Uyên 3 - Bình Dương (đơn giá đền bù 2.5 tỷ), Minh Hưng 3 – Bình Phước (đơn giá đền bù 1.5 tỷ/ha), Khu công nghiệp Hiệp Thạnh – Tây Ninh (đơn giá đền bù 1.3 tỷ/ha) làm cơ sở cho xác định tiền đền bù đất trên cây cao su cho các giao dịch sau. 

Dựa vào các giao dịch hiện tại và trao đổi với các doanh nghiệp trong ngành, SSI Research dự kiến chi phí đền bù đất trồng cây cao su có thể tăng 30 - 50% so với chi phí các giao dịch trong quá khứ và áp dụng theo các phương pháp định giá từ Luật đất đai sửa đổi. Với việc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chuyên gia SSI cho rằng. biên lợi nhuận gộp các khu công nghiệp mới có thể giảm về mức 25 - 30% so với mức hơn 42% các dự án hiện đang hoạt động.

Theo đó, cơ sở định giá trên sẽ là căn cứ tính tiền đất phải nộp cho nhà nước tại các dự án KCN, giúp cho quá trình chuyển giao mặt bằng từ các doanh nghiệp cao su sang các nhà phát triển khu công nghiệp nhanh chóng hơn so với trước đây (thông thường kéo dài 3-5 năm).

2 cổ phiếu tiềm năng

Với những điểm sáng mới của mảng Bất động sản Khu công nghiệp, SSI Research nâng giá mục tiêu 1 năm cổ phiếu GVR của Tập đoàn Cao su Việt Nam lên mức 30.600 đồng/cp (tăng 4% so với mức 29.550 đồng tại phiên chiều 11/3/2024) với kỳ vọng giá bán cao su sẽ phục hồi trong năm 2024 (Theo dự báo của Hiệp hội các nước sản xuất cao su thiên nhiên (ANRPC) giá bán cao su trong năm 2024 sẽ tăng trở lại nhờ nhu cầu từ thị trường Trung Quốc).

Thêm vào đó, Tập đoàn Cao su Việt Nam có thể ghi nhận lợi nhuận tích cực từ đền bù đất cao su sang làm khu công nghiệp. Theo ước tính của chuyên gia SSI, diện tích đất chuyển đổi từ trồng cây cao su sang phát triển KCN của Tập đoàn Cao su Việt Nam trong giai đoạn 2025-2030 dự kiến đạt 15.000 ha. Ứớc tính, Tập đoàn Cao su Việt Nam có thể thu về khoảng 28.000 tỷ đồng từ đền bù đất.

Không chỉ vậy, mảng phát triển các KCN tại các công ty con, công ty liên kết cũng được các chuyên gia dự kiến tích cực kể từ năm 2024, phải kể đến một số dự án lớn như: Dự án Khu công nghiệp NTC3 - Bình Dương (tổng diện tích 344 ha; trong đó GVR sở hữu 20,42%) sẽ đi vào hoạt động nửa cuối năm 2024; Dự án Khu công nghiệp Bắc Đông Phú (tổng diện tích 317ha, trong đó GVR sở hữu 28,17%; ....

Tuy nhiên, SSI nhấn mạnh, không ngoại trừ khả năng việc chuyển đổi đất từ đất trồng cao su sang đất KCN có thể gặp tình trạng khó khăn, chậm trễ và nhu cầu cao su nói chung có thể giảm do nền kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh GVR, cổ phiếu DPR của CTCP Cao su Đồng Phú cũng được liệt kê vào danh sách cổ phiếu yêu thích của nhóm chuyên gia SSI. SSI Research nâng giá mục tiêu của DPR lên mức 45.800 đồng/cổ phiếu, tức tăng 32% so với mức 34.600 đồng/cổ phiếu trong phiên chiều 11/3/2024.

Ngoài kỳ vọng giá cao su phục hồi trong đầu năm 2024 và thu nhập từ chuyển nhượng đất trông cây cao su sang đất KCN, điểm nhấn đầu tư của cổ phiếu DPR là động lực tăng trưởng của KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, giai đoạn 2025 - 2026. KCN Bắc Đồng Phú GD2 có diện tích h đất 317 ha (DPR sở hữu 51%) dự kiến được chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2024.

Nhóm chuyên gia SSI đánh giá, khu công nghiệp Bắc Đồng Phú có thể đem lại lợi nhuận trước thuế 1.087 tỷ đồng với giá thuê đạt 75 USD/m/chu kỳ thuê. Thời gian bắt đầu cho thuê dự kiến vào năm 2026, đem lại lợi tăng trưởng mạnh mẽ cho DPR từ năm 2026.

Đặc biệt, tại thời điểm kết thúc năm 2023, Cao su Đồng Phú có 1.610 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền (chiếm 37% tổng tài sản). Đồng thời, công ty không có nợ vay ngắn hạn và dài hạn. Do đó, SSI cho rằng, công ty sẽ tiếp tục duy trì mức cổ tức tiền mặt 15-30% trong giai đoạn 2024-2025.