"Không có bữa ăn nào miễn phí" với người mua, thuê mua nhà trên giấy

Tiếp tục góp ý một số điều Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đưa ra hàng loạt băn khoăn, về việc nên hay không nên tiếp tục quy định "bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".

"Bảo lãnh ngân hàng" đang là quy định... "cào bằng" ở các doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc bắt buộc thực hiện "bảo lãnh ngân hàng" khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại liệu rằng đã hợp lý?. Mặc dù trong những năm gần đây, vẫn có một số trường hợp "đặt cọc", huy động vốn trái phép với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng và gây "bất ổn" cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong tổng số hơn 40.000 doanh nghiệp bất động sản trong cả nước, thì số doanh nghiệp bất động sản vi phạm pháp luật, "lừa đảo" chỉ là thiểu số, nên HoREA "băn khoăn" là có phải chỉ vì nhằm phòng ngừa một người làm sai mà bắt cả làng cùng chịu (!?). 

"Có những Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, rất có uy tín thương hiệu thì có cần thiết bắt buộc thực hiện "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" theo kiểu "đánh đồng, cá mè một lứa" không (?!)", ông Châu đặt vấn đề.

Chủ tịch HoREA nói rất cần phân biệt giữa doanh nghiệp có lịch sử chấp hành tốt pháp luật với doanh nghiệp chưa chứng minh được lịch sử chấp hành tốt pháp luật, hoặc với doanh nghiệp mới thành lập.

"Đặc biệt, cần phải tăng cường trách nhiệm của ngân hàng thương mại trong việc giám sát người vay tín dụng, trước hết là doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay đúng mục đích; địa phương, nhất là cơ quan chuyên môn về xây dựng, giám sát chủ đầu tư phải triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại đúng tiến độ đã cam kết. Đi đôi với việc xử lý kịp thời, nghiêm minh doanh nghiệp chủ đầu tư khi có hành vi vi phạm pháp luật", ông Châu đề nghị.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng nhận định trong các năm qua, có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ, hoặc không làm được "sổ hồng" cho khách hàng. 

Nguyên nhân chủ yếu là do "vướng mắc về pháp lý", chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là "đất công" hoặc có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.

Do vậy, quy định "bảo lãnh ngân hàng" không thật sự cần thiết, mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như "chỉ có lợi" cho ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh.

Chủ đầu tư "kẹt vốn", người mua nhà gánh hậu quả

Ngoài các bất cập về tính "cào bằng" của quy định "bảo lãnh ngân hàng" trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA cũng chỉ ra hàng loạt vấn đề khác liên quan đến việc bảo lãnh.

Thứ nhất, hiệu quả sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư khi thực hiện "bảo lãnh ngân hàng", do tài sản bảo đảm gần như bị "phong tỏa" không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.

Thứ 2, về phía người mua nhà, quy định "bảo lãnh ngân hàng" dẫn đến làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu (thường bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Cụ thể, chủ đầu tư phải trả "phí bảo lãnh ngân hàng" thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh, nên các ngân hàng thương mại thu được tổng giá trị "phí bảo lãnh" rất lớn.  

"Phí bảo lãnh ngân hàng" được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng và là chi phí hợp pháp, nên được chủ đầu tư tính vào giá thành, làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng thì người mua nhà phải gánh chịu "phí bảo lãnh ngân hàng" bằng khoảng 2% giá bán nhà.

HoREA nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, kiến nghị.