Tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua pháp luật.

Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…

Về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Một số chủ đầu tư cho rằng nguyên nhân là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.

Đặc biệt, vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản đang nảy sinh nhiều bất cập. Rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các "dự án ma" để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán.

Các chuyên gia cho rằng cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án bất động sản khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Đặc biệt, hiện nay chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.

Tăng cường quản lý minh bạch hóa thị trường bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Trong đó, Nghị quyết yêu cầu tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Theo đó, về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ nguyên tắc áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ với các luật có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Công chứng..., phù hợp với nguyên tắc xây dựng và áp dụng pháp luật theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nghị quyết yêu cầu xử lý hài hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội theo nguyên tắc Nhà nước sẽ không can thiệp nếu thị trường vận hành tốt, bảo đảm phát triển thị trường an toàn, lành mạnh, bền vững; đồng thời cần có biện pháp, công cụ điều tiết phù hợp, kịp thời của Nhà nước khi cần thiết, bảo đảm an sinh xã hội, ổn định kinh tế.

Ngoài ra, tăng cường quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, thiết kế các công cụ quản lý phù hợp về phạm vi, đối tượng và thẩm quyền của các cấp, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, minh bạch hóa thị trường, công bằng xã hội.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền một cách hợp lý để có thể kịp thời xử lý các tình huống, khó khăn, vướng mắc phát sinh, gắn với kiểm tra, giám sát việc thực hiện; bảo đảm quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản; có công cụ kiểm tra, giám sát và có cơ chế khen thưởng hoặc xử lý khi có vi phạm.

Bên cạnh đó, rà soát các quy định pháp luật của dự thảo Luật về: hợp đồng, công chứng, thẩm quyền, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản... bảo đảm thống nhất với quy định pháp luật về công chứng, dân sự, đất đai, đầu tư...