Nghị định mới sửa đổi về giá đất kỳ vọng gỡ vướng hàng trăm dự án bất động sản

Nghị định 12/2024/NĐ-CP phù hợp với Luật Đất đai (sửa đổi)

Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất và điều kiện cụ thể áp dụng từng phương pháp.

Đối với phương pháp so sánh, Nghị định 12 về giá đất định giá tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng giá đất chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với phương pháp thu nhập, quy định nêu rõ định giá khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở mà thời điểm định giá xác định được thu nhập theo mục đích sử dụng đất, đất không áp dụng phương pháp so sánh được.

Đối với phương pháp thặng dư, Nghị định 12 nêu rõ đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và chi phí phát triển dự án. Lợi nhuận nhà đầu tư tính rủi ro kinh doanh và chi phí vốn được tính bằng tỷ lệ % trên toàn bộ vốn đầu tư. Phần chi phí hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; thiết bị; phí tư vấn đầu tư xây dựng; phí quản lý dự án cần vốn đầu tư lớn và chi phí cần thiết, nên cần tính chi phí vốn.

Do đó, quy định trong Nghị định 12 về giá đất phù hợp dự án có xây dựng các công trình khác ngoài xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định trong tính toán chi phí phát triển, Nghị định 12 bỏ phần lợi nhuận và chi phí vốn cho phần vốn mà nhà đầu tư bỏ ra để nộp tiền sử dụng đất, là bước lùi so với Thông tư 36.

Còn đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, quy định đất quy định trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Phương pháp này thuộc các trường hợp khi tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm khi NN cho thuê đất ko qua đấu giá; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; Tính giá đất trong bảng giá đất với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê dưới 30 tỷ đồng với thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng với miền núi vùng cao, dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại khi tính tiền thuê đất trả tiền 1 lần mà Nhà nước cho thuê không qua đấu giá; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa liền kề cùng mục đích sử dụng đất.

Như vậy, giới pháp lý bất động sản phân tích so với quy định NĐ 44/2014/NĐ-CP, Chính phủ đã bỏ phương pháp chiết trừ đối với các phương pháp định giá đất (từ 5 phương pháp còn 4 phương pháp) để phù hợp với Luật Đất đai 2024 (sửa đổi).

Quy định mới về định giá đất vẫn còn "điểm khuyết"

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết Nghị định 12/2024/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất sẽ tháo gỡ vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước, để đủ điều kiện cho khách hàng và để chủ đầu tư dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đồng thời, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua nhà (bao gồm khách hàng là cá nhân nước ngoài) được cấp “sổ hồng” và chủ đầu tư dự án được thu số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, mà việc bị chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không do “lỗi” của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận thấy, khoản 8 Điều 1“Dự thảo Nghị định 44” bổ sung “Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư” tại khoản 3 chưa bao gồm 2 khoản về chi phí dự phòng trong quá trình xây dựng và chi phí lãi vay, nên chưa thật hợp tình hợp lý và chưa cân bằng giữa cách tính về “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 3 với cách tính về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” tại khoản 2.

"Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” và tại khoản 2 Điều 5đ có tính đến yếu tố “mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án”, nhưng tại khoản 3 Điều 5đ về phần “ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất” lại chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng là chưa cân bằng và chưa thật hợp tình hợp lý. Vì trên thực tế thì trong quá trình thực hiện các dự án đều thường phát sinh tăng thêm chi phí đầu tư xây dựng nên việc lập “chi phí dự phòng” là rất cần thiết", ông Châu nhận định.

Còn theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận xét Nghị định 12 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) về các phương pháp định giá đất. Theo đó, có 4 phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng.

"Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 phù hợp với Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 4 phương pháp xác định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ); đồng thời, xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng cho từng phương pháp. Việc sử dụng phương pháp nào trong trường hợp nào, đối với loại đất nào đã rõ ràng, cụ thể. Như vậy sẽ tránh gây khó khăn cho cơ quan được giao nhiệm vụ định giá đất; đồng thời, giảm thiểu các rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương", ông Tuấn nhận định.