Nguồn cung thấp nhất kể từ 2018, chu kỳ khủng hoảng đang lặp lại?

Tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - VARS; Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - VNREA đã có những chia sẻ, nhận định về thị trường bất động sản năm 2022.

Theo ông Đính, năm 2022, một số thị trường bất động sản trên thế giới đang rơi vào khủng hoảng, tuy nhiên Việt Nam liệu có chung hoàn cảnh?

Thị trường bất động sản biến động thế nào trong năm 5 gần đây?

Nhận định khái quát về thị trường bất động sản 5 năm trở lại đây, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, kể từ năm 2018, nguồn cung mới đang giảm rõ rệt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

"Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thu thập, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, nhiều dự án đang được chính quyền tập trung rà soát pháp lý nên không thể triển khai theo đúng tiến độ dẫn đến việc thiếu nguồn cung. Điều này khiến nguồn cung đã sụt giảm gần 1 nửa chỉ còn 110.000 sản phẩm. 

Năm 2020, thời điểm dịch Covid-19, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư", ông Đính phân tích.

Sự thiếu hụt nguồn cung sản phẩm bất động sản tại thị trường Việt Nam dẫn đến cơn sốt đất trong dân và số lượng nhà đầu tư tăng cao "chóng mặt".

Cụ thể, đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng, số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Cũng trong năm này, thị trường tiếp tục chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. 

Tính đến hết 9 tháng năm 2022, nguồn cung của thị trường bất động sản đạt 41.886, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng Quý III, giảm mạnh so với Quý I + II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản giai đoạn này được đẩy lên quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân.

Nguyên nhân của việc này đến từ việc nguồn cung khan hiếm, lực cầu đầu tư tăng mạnh. Tiếp theo là áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản. 

Theo đánh giá của ông Đính, giá bất động sản trong cuối năm 2022 có giảm, nhiều dự án điều chỉnh giá bán nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Thị trường bất động sản 2022 có rơi vào chu kỳ khủng hoảng?

Nhận định về chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động, ông Đính cho rằng, năm 2022 và giai đoạn 2007 - 2013 có những điểm giống/khác nhau nhất định.

"Năm 2007, thị trường bất động sản bùng nổ và có hiện tượng tạo bong bóng. Tuy nhiên, ngay sau đó năm 2008 lại đóng bằng do khủng hoảng tại chính, đến năm 2009 lại quay lại bong bóng và chu kỳ đóng băng của thị trường bất động sản lại diễn ra từ năm 2010 - 2013", ông Đính cho biết.

Việc thị trường bất động sản khủng hoảng trong giai đoạn này đã tạo ra gần 40.000 sản phẩm tồn kho, tương đương giá trị khoảng 95.000 tỷ đồng. Nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng. Buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ. Nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn. Nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng. Nghịch lý ở đây là căn nhà quá lớn, giá trị quá cao, khó tiêu thụ.

Nói về nguyên nhân của giai đoạn khủng hoảng này, ông Đính cho biết: "Năm 2007, Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới - WTO, dòng vốn FDI tăng vọt ( năm 2007: 19 tỷ USD, giải ngân 5 tỷ USD, tăng 30% so với 2006; năm 2008: 60 tỷ USD, giải ngân 11,5 tỷ, tăng 43% so với 2007) cùng với dòng tiền chốt lời khi chứng khoán đạt đỉnh 1140 điểm đổ vào bất động sản khiến thị trường BĐS bùng nổ. 

Năm 2008, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng (tăng trưởng tín dụng năm 2008 -22%) của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền. 

Năm 2009, để kích cầu đầu tư, Chính phủ thực hiện chính sách nới lỏng và cấp cho nền kinh tế gói tín dụng tương đương khoảng 1 tỷ USD. Nhưng không kiểm soát và định hướng, phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh nên dòng vốn bị chảy vào đầu tư bất động sản nhiều làm thị trường BĐS lại bùng nổ và tiếp tục hiện tượng bong bóng. 

Năm 2011, đầu tư nhiều nhưng không nắm được thực chất nhu cầu sử dụng nên bất động sản phát triển hầu hết vừa bị đẩy giá, vừa bị tổng giá trị quá lớn. BĐS khi đó được làm rất to, nhiều diện tích. Do tính chất sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến không tiêu thụ được, thị trường đóng băng hoàn toàn. Kéo theo tình trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu".

Trong khi đó, thị trường bất động sản năm 2022 đang có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2018. Tổng nguồn cung căn hộ mới 9T/2022 đạt 41.886 sản phẩm, chỉ bằng 24% năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ 9T/2022 trung bình chỉ đạt 43%. 

Riêng quý III/2022, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Quý IV/2022 thậm chí có dấu hiệu suy giảm mạnh hơn. Các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ. 

Nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án. Những tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh và cắt giảm bộ máy nhân sự.

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển. Điều này vô tình tạo thành những điểm nghẽn, gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư khiến các dự án bất động sản chậm nhịp tham gia thị trường dẫn đến khan hiêm nguồn cung.

Theo đánh giá của Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở hai giai đoạn, nền kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới. Đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản, ồ ạt mà không kiểm soát. Dẫn đến bùng nổ bong bóng bất động sản và trầm lắng.

Tuy nhiên, sự khác biệt ở hai thời kỳ là: Thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu. Thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi cung thừa hàng hóa là rất lớn. Nên chính sách vĩ mô khi đó phải giải quyết để phá băng hàng tốn quá lâu. 

Còn năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Khẳng định tạm thời vì: cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường. ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.