Nhà đất không có Sổ đỏ có được lập di chúc?

Quy định về thừa kế đất đai theo di chúc

Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.

Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng (di chúc miệng chỉ được lập trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản; sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ).

Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc bằng văn bản gồm 4 hình thức:

Lập di chúc bằng miệng có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng

Lập di chúc bằng văn bản có công chứng

Trong 4 hình thức nêu trên, lập di chúc bằng văn bản có công chứng là hình thức có tính an toàn pháp lý cao nhất. Nó giúp cho việc tránh những tranh chấp về tính hợp pháp của di chúc khi người để lại di chúc qua đời. Còn 3 hình thức lập di chúc còn lại, theo chiều hướng tăng dần sẽ bỏ ngỏ cho những rủi ro về tính hợp pháp của di chúc.

Tuy vậy, đối với trường hợp di sản thừa kế để lại là đất không có sổ đỏ thì không thể thực hiện theo hình thức bằng văn bản có công chứng được. Bởi lẽ, những giao dịch làm phát sinh, chuyển đổi quyền sở hữu bất động sản muốn được công chứng thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản đó. Vì vậy, công chứng viên không thể thực hiện công chứng nếu di sản là mảnh đất không có sổ đỏ.

Vì thế, người để lại di sản là mảnh đất không có sổ đỏ chỉ có thể thực hiện lập di chúc bằng 3 hình thức còn lại nêu trên và chấp nhận một phần rủi ro việc tranh chấp giữa những người thừa kế có thể xảy ra sau này.

Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đất đai

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này".

Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 3 Điều 167 còn quy định:

“Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.

* Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, chỉ trong trường hợp để thừa kế theo di chúc bằng văn bản có công chứng, di chúc bằng văn bản có chứng thực mới phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Trong trường hợp đất không có Sổ đỏ thì người sử dụng đất vẫn có quyền để lại quyền sử dụng đất của mình theo di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

Theo pháp luật thừa kế hiện nay thì những người thừa kế thường là những người thân thích trong gia đình, có mối quan hệ gần gũi nhau. Tuy nhiên, nhiều trường hợp mâu thuẫn với nhau chỉ vì người để lại di chúc không rõ ràng, không công bằng hoặc chính những người thừa kế lợi dụng kẽ hở pháp luật để tranh giành phần hơn trong khối di sản thừa kế.

Vì vậy, để giảm thiểu những rủi ro đó có thể xảy ra, người có di sản để lại trước khi lập di chúc nên thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với mảnh đất. Mặt khác, nhà nước cũng khuyến khích những trường hợp đang chiếm hữu và sử dụng đất hợp pháp nên thực hiện việc xin cấp sổ đỏ. 

Cụ thể, tại Điều 100 Luật đất đai quy định việc cấp sổ đổ cho những người có giấy tờ liên quan, chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Và điều 101 Luật đất đai quy định việc cấp sổ đỏ cho những người mặc dù không có những giấy tờ liên quan nhưng đã chiếm hữu và sử dụng lâu dài, không có tranh chấp với người khác và có sự xác nhận của chính quyền địa phương.