Thí điểm mở rộng đất làm nhà ở thương mại: Sắp được xây nhà ở trên đất nông nghiệp?

Tận dụng nguồn lực đất nông nghiệp để khơi thông dự án nhà ở thương mại

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, thí điểm trong 5 năm.

Các dự án được chọn thí điểm phải thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư. Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tán thành với "Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất".

Theo ông Châu, nội dung quy định về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại dự thảo Nghị quyết sẽ tạo điều kiện và bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, cũng được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với tất cả loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn.

Theo đó, nhà đầu tư sẽ không còn bị hạn chế quyền tiếp cận đất đai đối với "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại được tiếp cận đất đai, tương tự như các nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất khác.

"Một trong các mục đích của dự thảo Nghị quyết là thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở. Điển hình là thị trường bất động sản tại TP.HCM trong các năm 2020 - 2023, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỉ lệ áp đảo trên 70% tổng sản phẩm nhà ở", ông Châu nhận định.

Cho phép làm nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp nhưng vẫn trong khuôn khổ

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại vẫn có thể gặp khó khăn do người dân không muốn chuyển đổi hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.

"Trong dài hạn, việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân", ông Đính cho biết.

Khi áp dụng đồng bộ dự thảo Nghị quyết với Luật Đất đai 2024, các doanh nghiệp bất động sản không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Nếu muốn phát triển dự án nhà ở thương mại buộc phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng dự án khu đô thị. Trường hợp doanh nghiệp tự phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn mà không có sự can thiệp của Nhà nước, doanh nghiệp phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Tán thành với dự thảo Nghị quyết, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) cho biết, thực tế, có những trường hợp doanh nghiệp đã xây dựng nhưng bị sai phạm mà không hợp thức hóa, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đất nước.

"Nếu thí điểm phải thực hiện thí điểm công khai hết. Còn nếu chỉ áp dụng tại một số tỉnh, thành phố còn một số tỉnh khác không cho sẽ dễ tạo ra cơ chế xin - cho và thắc mắc "tỉnh anh được, tỉnh tôi không được", đại biểu Hòa nhấn mạnh.

Ông Hòa còn đề nghị đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cần phải có quy định chặt chẽ hơn. Theo đó, đất nông nghiệp vẫn phải đảm bảo được vấn đề an ninh lương thực, đảm bảo được diện tích đất lúa của chúng ta 3,5 triệu hec-ta đến năm 2030.

"Đồng thời phải quy định đất nông nghiệp phải nằm trong quy hoạch, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chứ không quy định đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, vì quy định phù hợp với quy hoạch sẽ rất khó xác định", đại biểu Hòa chia sẻ.