Thị trường bất động sản cuối năm 2022: Phân khúc nào còn đà tăng giá?

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 sẽ có thanh lọc

Thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022 vẫn ghi nhận một số nguồn cung mới nhất định, đặc biệt là đến từ các dự án có quy mô lớn. Về nguồn cung thị trường này ghi nhận, sự tăng trưởng đối với thị trường bất động sản cuối năm 2022 vẫn duy trì tốc độ như giai đoạn nửa đầu 2022 với khoảng 10.000 căn hộ mở bán và hơn 200 sản phẩm nhà liền thổ.

Ngoài ra, các khu vực lân cận sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP.HCM hạn chế. Hiện nay, giá căn hộ tại TP.HCM cũng đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, nhà ở tại các tỉnh lân cận sẽ là điểm đến cho người dân TP.HCM hay người dân nhập cư đang có nhu cầu mua nhà ở.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng mua bán nhà đất tăng 22% so với cùng kỳ nhưng nhu cầu tìm kiếm nhà đất lại giảm mạnh. Điều này cho thấy giao dịch không còn dễ dàng như trước. Một trong những nguyên nhân chính là do dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát. Điều này sẽ loại bỏ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, chụp giật, tạo sóng…

Liên quan đến vấn đề siết tín dụng vào bất động sản, các chuyên gia bất động sản cho rằng đây là tín hiệu tích cực, vì điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững thì họ sẽ tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi, chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế với trạng thái "thăng trầm" liên tục thay đổi trên cả nước.

"Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây. Thực tế trên sẽ vẫn tiếp diễn trong nửa cuối năm 2022, khi nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản bị thắt chặt, nhưng điều này sẽ giúp thanh lọc nhà đầu tư", ông Đính nhận định.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng những thách thức thị trường đang phải đối mặt sẽ thanh lọc mạnh mẽ nhà đầu tư theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững sẽ tiếp tục tồn tại, còn những nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn vay, không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn. Thị trường bất động sản cuối năm 2022 được dự báo sẽ hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hơn là đầu cơ, lướt sóng.

Phân khúc nào sẽ tăng và giảm thị trường bất động sản cuối năm 2022?

Về xu hướng mua của thị trường bất động sản cuối năm 2022, các chuyên gia bất động sản cho rằng phân khúc được ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.

Các chuyên gia bất động sản nhận định phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ. Còn đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn là giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường bất động sản cuối năm 2022, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I/2022 nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

"Bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra", ông Hiển nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Ông Rich Nguyen, giám đốc sáng lập và điều hành quỹ đầu tư bất động sản Rich Invest, cho biết thị trường bất động sản cuối năm 2022 tiếp tục sẽ đi vào tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân là những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ với việc siết chặt tín dụng vào bất động sản. Tăng trưởng tín dụng hiện nay đạt 9,34% đạt gần 2/3 kế hoạch đầu năm dẫn đến các ngân hàng siết chặt lại cho vay, ảnh hưởng tới nhiều ngành, trong đó có bất động sản.