Thị trường bất động sản khởi động loạt thương vụ M&A “bom tấn”

Thị trường sôi động

Tuần qua, thị trường bất động sản TP.HCM “xôn xao” khi logo của Viva Land bất ngờ xuất hiện quanh hàng rào Dự án One Central Saigon. Dự án này ban đầu có tên gọi The Spirit of Saigon, do Bitexco làm chủ đầu tư. Sau khi xây dựng phần hầm trong giai đoạn 2012 - 2013, Dự án “đắp chiếu” một thời gian dài, sau đó được Masterise Homes triển khai thêm phần khối đế, song cũng ngừng thi công từ đầu năm 2022.

One Central Saigon nằm ở vị trí “kim cương” liền kề chợ Bến Thành, nhà ga trung tâm tuyến metro. Giá bán căn hộ tại đây từng được tiết lộ lên đến hơn nửa tỷ đồng một mét vuông. Thông tin chính thức chưa được công bố, nhưng logo Viva Land xuất hiện quanh hàng rào One Central Saigon đã làm rộ lên thông tin tập đoàn này sẽ trở thành đơn vị “tiếp quản” Dự án.

Dù mới xuất hiện trên thị trường, song Viva Land đã gây ấn tượng với thương vụ “hồi sinh” Dự án Saigon One Tower nằm ngay giao lộ Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng (TP.HCM), làm dậy sóng thị trường khi liên tục công bố nhiều thương vụ M&A bất động sản với giá giao dịch kỷ lục.

Trong đó, đình đám nhất phải kể đến thương vụ Viva Land chi 550 triệu USD mua lại Capital Place - tòa nhà văn phòng hạng A thuộc khu vực trung tâm Hà Nội từ CapitaLand Development. Theo thống kê của Cushman & Wakefield, đây là một trong những thương vụ M&A bất động sản lớn nhất kể từ đầu năm đến nay.

Ngoài Viva Land, thị trường M&A bất động sản cũng được phả sức nóng từ loạt thương vụ của các doanh nghiệp địa ốc lớn. Trong số đó, phải kể đến “cú bắt tay” giữa Tập đoàn Novaland và Công ty Tài Nguyên để khởi động lại Dự án Grand Sentosa (tên cũ là Kenton Node), diện tích 11 ha ở khu vực Nhà Bè (TP.HCM).

Một “ông lớn” địa ốc khác là Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng thâu tóm dự án bằng cách nhận chuyển nhượng 89% cổ phần của các cổ đông tại Công ty cổ phần Địa ốc Hòa Bình. Qua đó, Phát Đạt trở thành cổ đông lớn của đơn vị này, có toàn quyền quyết định tất cả việc đầu tư phát triển và kinh doanh dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp trung tâm thương mại, văn phòng tại số 197 - Điện Biên Phủ (TP.HCM).

Kỳ vọng khối ngoại

Thị trường M&A trong nửa đầu năm được kích hoạt bởi nhiều thương vụ lớn, song theo đánh giá của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam, số lượng cũng như giá trị các thương vụ sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt, thị trường chủ yếu ghi nhận vai trò của các nhà đầu tư trong nước.

Ông Cần cho biết, do các giao dịch của năm 2021 kéo dài tiến độ thanh toán, nên các thương vụ hầu như được công bố vào quý I/2022. “Ở thời điểm hiện tại, thị trường bật chế độ chờ đợi và nghe ngóng nhiều hơn. Trong khi đó, nhà đầu tư ngoại cũng phải mất thời gian dài để nghiên cứu, xem xét dự án. Thông thường, quy trình ‘chốt’ một dự án của khối ngoại rất lâu, thời gian có thể gấp 3 lần so với các nhà đầu tư trong nước”, ông Cần thông tin thêm.

Thời gian qua, nhiều thương vụ M&A bất thành, chủ yếu do thủ tục pháp lý kéo dài, bên bán và bên mua chưa “gặp nhau” ở một mức giá. Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP.HCM cho biết, dù thị trường đang đứng trước nhiều áp lực, một số doanh nghiệp phải bán bớt tài sản để có nguồn vốn duy trì, nhưng cũng không dễ để “săn” được một dự án có vị trí đẹp với mức giá hợp lý.

Vị doanh nhân này cho biết, doanh nghiệp của ông ưu tiên phát triển dự án tầm trung hướng đến đối tượng người mua ở thực, mức giá căn hộ bán ra khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những vị trí quỹ đất có bán kính khoảng 30 km quanh trung tâm TP.HCM hiện có giá rất cao.

“Những vị trí xa trung tâm mới có giá tốt, nhưng lại không hấp dẫn khách hàng; còn những lô đất gần trung tâm, thì chủ đất thường đưa ra mức giá rất phi lý, doanh nghiệp không thể thương lượng được”, vị doanh nhân chia sẻ.

Liên quan vấn đề giá cả thị trường, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, giá đất ở TP.HCM đang ngày càng tăng, đặc biệt ở các khu vực gần trung tâm. Đó là lý do nhà đầu tư nước ngoài dù luôn muốn phát triển nhà ở khu vực trung tâm, vẫn phải dạt về những khu vực tiếp giáp với các địa phương lân cận để có quỹ đất lớn với mức giá hợp lý.

“Chủ đầu tư hiện tại chỉ có 2 lựa chọn để trực tiếp sở hữu đất: hoặc tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất công, hoặc tự đền bù, giải phóng mặt bằng để gom đất. Cả hai hình thức này đều khó khăn, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý sau đó cũng mất 3 - 5 năm, khiến chủ đầu tư nước ngoài e ngại”, bà Trang nêu thực tế.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng nhấn mạnh, điều đáng mừng là Việt Nam vẫn đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường đã vượt qua giai đoạn thử nghiệm, các nhà đầu tư ngoại đã nâng mức đầu tư từ 30 - 50 triệu USD trước đây, lên hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ USD. Thay vì đầu tư dự án nhỏ lẻ như trước, nhà đầu tư ngoại bắt đầu có chiến lược và cam kết đầu tư dài hạn hơn, thông qua việc đầu tư vào một công ty, một danh mục tài sản, hoặc thành lập một quỹ mới.

Chỉ ra nhiều rào cản khiến các thương vụ M&A bất động sản khó về đích, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam khuyến nghị: “Nếu không sớm tháo gỡ các vướng mắc, chúng ta có thể mất lợi thế cạnh tranh, bởi tuy các thị trường khác trong khu vực không mang lại mức lợi nhuận tương tự, nhưng ít ra nhà đầu tư ngoại vẫn có thể ‘tiêu tiền’ và không bị ‘giam’ vốn, như khi đầu tư vào các dự án có rủi ro pháp lý cao”.