Thị trường bất động sản trầm lắng, khoản “của để dành” tại doanh nghiệp địa ốc cũng co lại

Khoản tiền người mua trả trước ngắn hạn là khoản khách hàng mua nhà thanh toán theo tiến độ dự án. Chủ đầu tư chỉ được ghi nhận khoản này vào doanh thu sau khi hoàn thành và bàn giao bất động sản cho khách hàng. 

Chính vì vậy, nhà đầu tư thường "căn cứ" vào khoản này để dự báo khả năng tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp địa ốc.

Doanh nghiệp địa ốc nào đang có "của để dành" lớn nhất?

Theo BCTC hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm, Vingroup (HoSE: VIC) là quán quân về nắm giữ "của để dành" lớn nhất thị trường. 

Cụ thể, VIC ghi nhận khoản người mua trả tiền trước hơn 60.718 tỷ đồng. So với đầu năm 2023, dù khoản "của để dành" này giảm khoảng 15% (hồi đầu năm là 74.725 tỷ đồng), nhưng đây vẫn là khoản tiền rất lớn, khi tỷ lệ của khoản người mua trả tiền trước/tổng tài sản của VIC hiện là 60.718/599.177, tương ứng 10,2%.

Kế đến là Novaland (HoSE: NVL). Đến cuối quý II/2023, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của Novaland lại tăng hơn 7%, lên mức 17.155 tỷ đồng. 

Tỷ lệ của khoản người mua trả tiền trước/tổng tài sản của NVL hiện là 17.155/256.819, tương ứng 6,7%.

Xếp sau đó là Nam Long (HoSE: NLG), với lượng tiền người mua trả trước hơn 3.351 tỷ đồng, tăng nhẹ khoảng 80 tỷ đồng so với cuối 2022. Tại cuộc gặp nhà đầu tư mới đây, Tổng giám đốc Nam Long - ông Trần Xuân Ngọc, cho biết quý I/2023, Nam Long bán hàng rất chậm, nhưng từ quý II đã có sự cải thiện đáng kể.

BCTC bán niên cho thấy Nam Long vẫn có lãi sau thuế trên 231 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại hai dự án Mizuki Park (TP.HCM) và Southgate (Long An).

Hàng loạt "ông lớn" bất động sản khác như Đất Xanh, An Gia,  DIG, Khang Điền… cũng ghi nhận khoản "của để dành" tính đến 30/6/2023, ở con số nghìn tỷ đồng. Song trong số này, nhiều doanh nghiệp khoản người mua trả trước lại giảm so với cuối 2022.

Chẳng hạn, tại Đất Xanh (HoSE: DXG), khoản người mua trả tiền trước hơn 2.462 tỷ đồng, tăng 2% so với hồi đầu năm. Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) thì ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ở mức hơn 1.355 tỷ đồng, tăng tới 52% so với đầu năm.

Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn của An Gia (HoSE: AGG) tính đến 30/6/2023 dù đạt 2.650 tỷ đồng, nhưng giảm 14% so với cuối 2022.

Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG) cũng ghi nhận khoản "của để dành" giảm tới 52% so với hồi đầu năm, chỉ còn 325 tỷ đồng.

Cũng trong cảnh giảm "của để dành" là Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR), khoản này giảm tới 84% so với đầu năm, từ 1.239 tỷ đồng xuống còn vỏn vẹn hơn 196,4 tỷ đồng. Trong đó, chỉ riêng khoản người mua trả tiền trước ở dự án Nhơn Hội - Bình Định đã giảm 35%, xuống còn gần 193 tỷ đồng…

Một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn sụt giảm, như: Becamex (HoSE: BCM) chỉ còn 3.394 tỷ đồng, giảm 13%; Vinaconex (HoSE: VCG) chỉ còn 2.139 tỷ đồng, giảm 15%…

Bất động sản sẽ phục hồi nửa cuối năm 2024, khi lãi suất mua nhà về 10-11%

Theo ước tính của WiGroup, đến hết quý II/2023, tỷ số người mua trả tiền trước trên hàng tồn kho của toàn ngành địa ốc đã giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn trên 24%. Việc này phản ánh tiềm năng ghi nhận lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc không còn nhiều trong 6 tháng cuối năm 2023, nếu thị trường vẫn trong trạng thái đóng băng.

Đơn vị này dự báo, với những tín hiệu tích cực, như lãi suất cho vay giảm, pháp lý dự án được tháo gỡ… giúp khơi thông lại nguồn cung bất động sản. Từ đó, dự báo thị trường địa ốc có thể phục hồi vào nửa cuối năm 2024, khi những chính sách hỗ trợ bắt đầu thẩm thấu.

Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động để hỗ trợ thị trường bất động sản, như kênh dẫn vốn, pháp lý… Đặc biệt, việc Luật Đất đai 2023 sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, sẽ đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản.

"Lãi suất cho vay giảm sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí vốn. Thêm vào đó, khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025, thúc đẩy thị trường đi lên", ông Phương nói.

Trong báo cáo mới phát hành, VNDirect Research đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đã qua giai đoạn khó khăn nhất, khi Chính phủ quyết liệt ban hành và thực thi nhiều chính sách tháo gỡ các nút thắt. Lãi suất giảm dần cũng giúp thị trường dần "rã đông".

Theo VNDirect Research, nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn,  khả năng thanh toán lãi vay cũng tốt hơn so với giai đoạn khó khăn 2011-2013.

Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước tính đến cuối quý II/2023 đã lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm nay. Nguyên nhân là do tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng, vì diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Đáng lưu ý, rủi ro mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp đã giảm nhẹ, khi được thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08 và Nghị quyết số 33.

VNDirect Research nhận định thị trường bất động sản sẽ ấm dần, khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.