Vì sao tranh chấp chung cư ngày càng nhiều?

Mô hình hoạt động bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là chung cư, khu đô thị ngày càng phổ biến bởi tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam ngày càng nhanh. Cuối năm 2018, cả nước có 4.400 chung cư cùng hàng trăm khu đô thị, kh nhà ở thấp tầng. Đặc biệt tại hai thành phố lớn của cả nước có số lượng chung cư tập trung đông nhất: TP. HCM khoảng 1.140 chung cư, Hà Nội khoảng 1.100 chung cư.

Số liệu từ 40 địa phương cho thấy, hiện nay đang tồn tại khoảng 458 tranh chấp, khiếu nại có liên quan đến công tác quản lý, vận hành, tương đương với khoảng 10% tổng số nhà chung cư. Tại Hà Nội, có 129 vụ tranh chấp, khiếu kiện; TP. HCM có 105 vụ ở những mức độ khác nhau; trong đó có 9 vụ tranh chấp gay gắt và phức tạp.

Trong số 458 chung cư kể trên, có tới 262 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị. Về tranh chấp phí bảo trì, có 68 tranh chấp, chiếm 14,8% số chung cư có vấn đề nảy sinh. Còn phần sở hữu chun, riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Những con số này được đưa ra trong cuộc Tòa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty Venus tổ chức ngày 25/6 tại TP. HCM. Tại đây, những chia sẻ từ các chuyên gia cũng được đưa ra, đặc biệt ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra 5 nhóm nguyên nhân lớn khiến cho tình trạng tranh chấp đang diễn ra ngày càng nhiều.

Thứ nhất, văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, chế tài xử phạt còn mập mờ.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng. Điều này gây ra sự nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Ngoài ra, một số chủ đầu tư không quan tâm đến nghĩa vụ sau khi bán hàng.

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, các điều khoản chủ yếu là có lợi cho chủ đầu tư. Người dân lại chưa ý thức đưỡ những điều khoản bất lợi cho chính mình trong hợp đồng. Vậy nên, khuyến khích người dân nên nghiên cứu kỹ hoặc nhờ luật sư tư vấn, tham khảo người có chuyên môn.

Thứ tư, về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầu đủ. Tuy nhiên, các vấn đề xảy ra trong thời gian qua do công tác thực thi pháp luật là chủ yếu. Bên cạnh đó, nhân sự từ trung ương đến địa phương còn đang thiếu và yếu.

Thứ năm, các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Cũng theo ông Hưng, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất mô hình tổ chức vận hành chung cư hiện nay là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành. Tức là khi chủ đầu tư quản lý vận hành thì không có Ban Quản trị. Bộ cũng đang nghiên cứu tỷ lệ bầu khi tham gia Hội nghi nhà chung cư và sẽ điều chỉnh, sẽ giảm để việc tổ chức thành lập Ban Quản trị nhanh chóng hơn. 

Về phí bảo trì, đang có sự nghiên cứu và sẽ ghi nhận những ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra. Tuy nhiên, nếu thành viên Ban Quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì đã có quy định trong Luật Dân sự.

Vị này cũng thông báo, tới cuối tháng 6/2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của bộ.