Kết quả phát triển nhà ở xã hội ở mức rất thấp

Tại Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) bày tỏ "rất đáng quan ngại" do từ năm 2021 đến nay, TP. Hồ Chí Minh không còn các dự án nhà ở thương mại với giá dưới 30 triệu đồng/m2, đồng thời thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở xã hội.

Trong khi ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp.

Đặc biệt, kể từ năm 2024 và 06 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường đều là nhà ở cao cấp.

"Chẳng những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình "kim tự tháp" bị "lộn ngược đầu", đơn vị này cho biết.

HoREA dẫn số liệu, 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng; không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong khi đó, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 06 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024.

Về phát triển nhà ở, trong 06 tháng đầu năm 2025, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở (đạt 60,4% chi tiêu đề ra trong năm 2025 là 8 triệu m2 sàn).

Trong đó, nhà ở riêng lẻ 2,872 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở thương mại 1,961 triệu m2 sàn xây dựng, chiếm tỷ trọng 40,6% cho thấy phát triển nhà ở theo dự án đang dần trở thành xu thế chủ đạo so với 10 năm trước đây thì tỷ lệ phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm khoảng 25%.

Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 06/2025, tổng diện tích xây dựng mới nhà ở đạt được khoảng 33,71 triệu m2 sàn xây dựng, đạt 84% chỉ tiêu đề ra trong giai đoạn 2021 - 2025.

Trong đó, nhà ở thương mại phát triển được 12,162 triệu/m2 sàn xây dựng; nhà ở riêng lẻ do dân tự xây phát triển 21,352 triệu m2 sàn xây dựng, nhà ở xã hội phát triển 205.000m2 sàn xây dựng. Diện tích nhà ở bình quân tính đến tháng 5/2025 của thành phố đạt 23,08 m//người

HoREA cho biết, điều quan ngại nữa là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025, nên cần phải nỗ lực nhiều hơn nữa, huy động cộng đồng doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia để thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của thành phố Hồ Chí Minh (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021-2030. Nhất là hiện nay đã có Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, đồng thời với chủ trương của cấp có thẩm quyền dự kiến sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và một số luật liên quan trong kỳ họp thứ 10 của Quốc hội vào cuối năm 2025.

Trong khi đó, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi và tăng trưởng, doanh thu kinh doanh bất động sản 06 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024.

Bên cạnh đó, HoREA đề cập, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn "neo" ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, tức bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra).

HoREA cho rằng, mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

HoREA chỉ ra nguyên nhân khiến loạt dự án bị vướng pháp lý

Trong giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện. Con số này chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ.

Điều này kéo tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổng hợp. Trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

HoREA đề cập vấn đề thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 02 năm qua theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Theo đó, đơn vị này cho rằng từ khoảng tháng 08/2025 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng (riêng quý 3/2025, trái phiếu đáo hạn là 68.000 tỳ đồng) là áp lực mà các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

Do đó, HoREA cho rằng, vấn đề trên cần được Bộ Tài chính và Ủy ban chứng khoán Nhà nước giám sát thật chặt chẽ đề xử lý kịp thời, không để bị "đổ vỡ" như kinh nghiệm trước đây Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Do "độ trễ" của cơ chế, chính sách, pháp luật và do "độ trễ" của quy trình triển khai, thực hiện dự án bất động sản đều cần phải có thời gian để đi vào cuộc sống nên có thể nhận định từ nửa cuối năm 2026 là thời điểm thị trường bắt động sản sẽ vươn dậy mạnh hơn.

×