Cần giải pháp giảm giá bất động sản tại các đô thị

Thời gian qua, giá bất động sản tại các vùng lõi đô thị liên tục tăng, trong khi nguồn cung mới không theo kịp nhu cầu thực. Điều này khiến đa số người dân khó tiếp cận nhà ở phù hợp, còn nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng “chùn tay” vì bài toán hiệu suất đầu tư kém khả thi.

Bên cạnh áp lực giá, thị trường còn chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về nhu cầu sử dụng bất động sản. Thay vì những căn hộ để ở hoặc mặt bằng để kinh doanh đơn thuần, ngày càng nhiều khách hàng, đặc biệt là người trẻ, doanh nghiệp khởi nghiệp, hộ kinh doanh nhỏ tìm kiếm loại hình bất động sản đa chức năng, vừa có thể ở, vừa làm việc, vừa kinh doanh.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cho thấy, bất động sản giờ không chỉ là kênh tích trữ hay đầu cơ ngắn hạn mà ngày càng được xem như công cụ tạo dòng tiền bền vững. Yếu tố “thời hạn sở hữu” từng được coi là rào cản, nay không còn là mối lo ngại lớn nếu pháp lý minh bạch, quyền lợi nhà đầu tư được đảm bảo.

Theo các chuyên gia, để giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị, có thể áp dụng một số giải pháp. Thứ nhất, xây dựng nhiều nhà ở xã hội với giá cả phải chăng để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình. Trong đó, cần có chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vay vốn cho các dự án nhà ở xã hội.

Thứ hai, thực hiện quy hoạch đô thị một cách bài bản, khoa học, đảm bảo sự hài hòa giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Hạn chế việc đầu cơ đất đai và các hoạt động bất hợp pháp khác trên thị trường bất động sản.

Thứ ba, đầu tư xây dựng hệ thống giao thông công cộng hiện đại, kết nối các khu vực trong đô thị và các vùng lân cận, giảm ùn tắc giao thông và tăng khả năng tiếp cận các khu vực xa trung tâm.

Thứ tư, xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản, đảm bảo tính minh bạch, công khai và công bằng. Tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản, ngăn chặn các hành vi tiêu cực, như thổi giá, lũng đoạn thị trường.

Thứ năm, phát triển các loại hình bất động sản đa năng, kết hợp chức năng ở, làm việc và giải trí, để tối ưu hóa việc sử dụng không gian và giảm áp lực lên giá nhà ở.

Mô hình bất động sản nhiều công năng cần khung pháp lý rõ ràng

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, một số doanh nghiệp bất động sản thay vì chạy theo phân khúc cao cấp, họ đã tập trung phát triển các mô hình thực chất, phù hợp với nhu cầu thực. Nổi bật trong số đó là Livehouse (mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng).

Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ đầy đủ.

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, khi nghiên cứu xây dựng mô hình Livehouse, vấn đề khung pháp lý cần được đặc biệt quan tâm và làm rõ.

"Trước hết, việc sử dụng ngôn ngữ trong các văn bản pháp luật cần đơn giản, dễ hiểu, nên dùng tiếng Việt phổ thông thay vì các khái niệm mới lạ, trừu tượng khiến người dân khó tiếp cận", ông Tuyến chia sẻ.

Theo ông Tuyến, bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, hiện nay không chỉ đóng vai trò là tài sản tích lũy mà còn là công cụ đầu tư, tiêu dùng, tích hợp và hòa trộn nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, khung pháp lý liên quan không thể sơ sài hay thiếu thống nhất. Mặc dù hiện nay đã có các quy định pháp luật điều chỉnh, song thực tế vẫn còn thiếu tính toàn diện và chưa đủ rõ ràng, đặc biệt là trong việc bảo đảm quyền sở hữu và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức và nhà đầu tư.

Mô hình Livehouse chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật khác nhau như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, trong khi đất đai lại thuộc sự quản lý của hai cơ quan là Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng. Sự chồng chéo về thẩm quyền và quy định pháp luật dễ dẫn đến rủi ro trong triển khai thực tiễn.

Còn theo TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, mô hình tích hợp 5 chức năng (lưu trú, làm việc, kinh doanh, giải trí và nghỉ dưỡng) đã tiềm ẩn những xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia, đòi hỏi một nền tảng pháp lý đủ rõ ràng và chặt chẽ để điều tiết.

“Hiện nay, cơ sở pháp lý cho mô hình này vẫn còn rất xa vời. Chúng ta đang nói nhiều đến kinh tế đêm, đến tích hợp không gian sống - làm việc - tiêu dùng, nhưng thực tế còn rất nhiều khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy,” ông Thành nhấn mạnh.

Về tác động giá bất động sản mà mô hình Livehouse mang lại, TS Võ Trí Thành cho rằng, nếu nhu cầu về loại hình này đủ lớn, nó có thể tạo ra áp lực điều tiết giá ở các phân khúc, khu vực khác. Tuy nhiên, điều đó còn phụ thuộc vào cách thiết kế chính sách, khả năng hấp thụ của thị trường và tâm lý người tiêu dùng.

"Liệu mô hình này có thực sự góp phần làm giảm giá bất động sản hay không? Cơ sở nào để khẳng định điều đó? Nếu không có sự phân tích kỹ lưỡng và minh bạch, những kỳ vọng về việc “giảm áp lực giá” có thể trở nên khiên cưỡng hoặc thiếu cơ sở thực tiễn", ông Thành nhấn mạnh.

×