Bảng giá đất mới nhằm gỡ khó cho các dự án bất động sản

Tính đến đầu tháng 1/2025, đã có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Việc bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.

Theo đó, từ ngày 1/8/2024, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bảng giá đất đã trở thành công cụ đắc lực để định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính cho các bên liên quan. Bảng giá đất được áp dụng rộng rãi cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159, nhiều hơn so với bảy nhóm trường hợp theo luật cũ.

Trong đó, một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”. Với Luật Đất đai 2024, khung giá đất đã được bãi bỏ. Đây được coi là bước tiến đột phá trong nỗ lực đưa giá đất tiệm cận giá thị trường. Luật mới quy định bảng giá đất của các tỉnh, thành được ban hành hàng năm để bảo đảm tính cập nhật. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng từ năm 2026.

Trước thời điểm ấy, các địa phương điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 25 địa phương ban hành bảng giá đất mới. Hầu hết, các mức giá này đều tăng gấp nhiều lần so với trước đây.

Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời "cởi trói" cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.

Các chuyên gia nhận định, giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới, sẽ rất nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn với bảng giá đất mới.

Doanh nghiệp bất động sản lo ngại bảng giá đất mới

Trong thực tế, doanh nghiệp tại địa phương đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định. Các doanh nghiệp bất động sản cho biết, hiện có một số vướng mắc khi áp dụng bảng giá đất mới.

Liên quan đến khung giá đất ban hành mới có tỷ lệ tăng khá cao so với cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest nhận định điều này có thể ảnh hưởng đến sức thu hút đầu tư.

Hiện nay các cụm công nghiệp trong nước đạt tỷ lệ lấp đầy lên đến 80 - 90% là do chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý, logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam cũng sẽ bị ảnh hưởng.

"Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chưa được tính đến. Khi tất các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi khung giá đất tăng cao thì số lượng dự án sẽ giảm, không thể tạo nguồn thu bền vững cho địa phương", ông Hiệp nhận định.

Ông Hiệp cũng kiến nghị, các Bộ, ngành cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.

Ngoài ra, một số khó khăn được các doanh nghiệp bất động sản nêu ra như: Nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Điều này dẫn đến việc các cơ quan chức năng có thể e ngại việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất.

Do đó, các doanh nghiệp mong muốn có hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Từ đó, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.

Các chuyên gia cũng cho rằng, người mua nhà cũng có thể chịu ảnh hưởng nặng nề của bảng giá đất mới. Theo đó, giá đất tăng sẽ được cộng vào giá bán bất động sản, khiến giá nhà ở vốn đã cao, lại tiếp tục leo thang mạnh mẽ, tạo áp lực nặng nề lên người mua nhà. Đơn cử, nhiều dự án chung cư mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá tại bảng giá đất điều chỉnh cao bằng lần, chắc chắn giá chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng mạnh.