Cơ hội và thách thức cho bất động sản công nghiệp

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký 7 tháng đạt gần 24,1 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 7 tháng tăng 9,3% so với cùng kỳ. Đặc biệt, hoạt động xuất nhập khẩu ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ với mức xuất khẩu kỷ lục - 42,26 tỷ USD lần đầu được xác lập trong tháng 7. Con số này góp phần nâng tổng kim ngạch xuất khẩu 7 tháng lên 262,44 tỷ USD, tăng tăng 14,8% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các nước thu hút nhiều FDI nhất trong khối các nước đang phát triển. Trong đó, công nghiệp chế biến chế tạo chiếm tỷ trọng lớn nhất, khẳng định vị thế Việt Nam như “công xưởng” hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế.

Từ góc độ chính sách trong nước, ông Toan cho biết, “bộ tứ” chiến lược gồm Nghị quyết 57-NQ/TW (2024), Nghị quyết 59-NQ/TW (2025), Nghị quyết 66-NQ/TW (2025) và Nghị quyết 68 - NQ/TW (2025); các Luật Công nghiệp công nghệ số và Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo đang tạo khung chính sách vững chắc cho phát triển công nghiệp bền vững. Cùng với đó, Chính phủ đang đẩy mạnh cải cách bộ máy, sáp nhập đơn vị hành chính, rút ngắn thủ tục cấp phép, áp dụng “một cửa tại chỗ” và chuyển đổi số để tạo môi trường đầu tư minh bạch, thuận lợi, thu hút FDI chất lượng cao.

Bên cạnh cơ hội lớn, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Trong đó, tiêu chuẩn về ESG ngày càng trở thành “giấy thông hành” để thu hút đầu tư, nhưng việc triển khai tại các khu công nghiệp vẫn chậm, chủ yếu do chi phí cao, tư duy quản trị chưa dịch chuyển sang hướng bền vững, nguồn nhân lực và công nghệ còn thiếu hụt, trong khi chính sách chưa bao phủ tới nhà máy công nghiệp.

Về hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối vẫn chưa đồng bộ; một số khu công nghiệp ở xa cảng biển và cao tốc làm tăng chi phí logistics. Nguy cơ thiếu điện, hệ thống xử lý nước thải quá tải hoặc không đạt chuẩn, cùng với dịch vụ hỗ trợ trong khu công nghiệp còn thiếu hoặc kém chất lượng, đều ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất và phúc lợi lao động.

Về thể chế, các luật điều chỉnh bất động sản công nghiệp vẫn còn chồng chéo, quy trình phê duyệt dự án kéo dài, thiếu cơ chế thử nghiệm cho mô hình mới. Dù đã phân cấp, nhưng nhiều địa phương chưa đủ năng lực xử lý nhanh, đồng thời vẫn thiếu chính sách ưu tiên riêng cho lĩnh vực chiến lược.

"Việt Nam đang chịu sức ép cạnh tranh từ Indonesia, Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia, đây đều là những quốc gia có chính sách ưu đãi đầu tư mạnh, nguồn lao động dồi dào và lợi thế ở một số ngành sản xuất mũi nhọn. Nếu không cải thiện chính sách, chúng ta sẽ dễ mất lợi thế, nhất là ở các ngành chưa hoàn thiện chuỗi cung ứng”, ông Toan nhận định.

Chứng minh năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn “xanh” trong hạ tầng

Bà Bùi Thị Hải Yến, Phó Chủ tịch Công ty Cổ phần Hanel cho rằng, cần phân loại rõ ràng giữa bất động sản do chủ đầu tư Việt Nam phát triển và bất động sản của chủ đầu tư nước ngoài. Việt Nam đang tích cực thu hút vốn FDI, nhưng nếu không cẩn trọng, sẽ có nguy cơ thua ngay trên "sân nhà".

"Khi phân tách chi tiết, các cơ quan quản lý Nhà nước mới có cái nhìn toàn diện để đánh giá hiệu quả hoạt động của từng nhóm, đồng thời xem xét mức độ phù hợp và tác động của các chính sách hiện hành. Các doanh nghiệp Việt Nam cần có cơ chế chung để phát huy lợi thế của mình, bởi không một doanh nghiệp nào có thể chiến thắng nếu đi riêng lẻ. Ngoài ra, trước xu hướng toàn cầu như ESG và Net Zero, vốn đang tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn “xanh” trong hạ tầng”, bà Yến nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng chỉ ra một cơ hội đáng chú ý trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Trong đó, Việt Nam đang thúc đẩy mạnh mẽ vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt là quan hệ hợp tác thương mại với Hoa Kỳ đang có những tín hiệu tích cực sau khi thuế quan với Hoa Kỳ được đàm phán giảm xuống còn 20%.

Do đó, cần nghiên cứu, phân tích sâu hơn về tác động của diễn biến này, từ đó đưa ra đánh giá toàn diện về cả cơ hội lẫn thách thức, giúp cộng đồng doanh nghiệp chủ động nắm bắt lợi thế và ứng phó kịp thời với những biến động thị trường.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện nay, bên cạnh những thuận lợi vẫn còn nhiều khó khăn cần tập trung đề xuất các vấn đề then chốt để tháo gỡ, đặc biệt là với các khu, cụm công nghiệp mà các đồng chí đang trực tiếp hoạt động.

Đồng thời, Chủ tịch VNREA chỉ rõ thực trạng, hiện tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu, cụm công nghiệp còn dưới 85%, chỉ một số địa phương đạt trên 95%. Vướng mắc vẫn tồn tại như thuế đối ứng 20% của Hoa Kỳ, cùng khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng.

Về chính sách, TS Nguyễn Văn Khôi đề nghị cần nghiên cứu Nghị định số 87/2025/NĐ-CP của Chính phủ Quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024 để kiến nghị về chính sách miễn giảm tiền thuê đất 30% năm 2024, do hồ sơ đã hết hạn 31/7.

Ông Khôi kiến nghị tiếp tục giảm tiền thuê đất trong giai đoạn 2026 - 2027 vì doanh nghiệp còn khó khăn. Ngoài ra, đề xuất nghiên cứu cơ chế thuê đất dài hạn 70 - 99 năm. Vấn đề gia hạn thuê đất hiện còn phức tạp, thủ tục rườm rà, cần kiến nghị cụ thể.

“Văn phòng Hiệp hội sẽ mở kênh trao đổi trực tuyến để các hội viên Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp, du lịch... cùng cập nhật và chia sẻ. Các chuyên gia cao cấp, đại biểu Quốc hội tham gia đều đóng góp thẳng thắn, giúp tăng sức nặng cho tiếng nói chung của Hiệp hội. Hiệp hội sẽ kiến nghị tiếp tục giảm tiền thuê đất trong giai đoạn 2026 - 2027 vì doanh nghiệp còn khó khăn. Đồng thời, đề xuất nghiên cứu cơ chế thuê đất dài hạn 70 - 99 năm….”, ông Khôi chia sẻ.

×