Cẩn trọng khi "siết" tín dụng bất động sản

Cẩn trọng khi siết tín dụng bất động sản

Theo dữ liệu của Savills, thị trường Hà Nội ghi nhận nhu cầu về bất động sản tăng, đặc biệt trong các lĩnh vực như biệt thự và nhà liền kề, đất thổ cư, các loại đất đấu giá, và đất dịch vụ. Các địa phương khác đã xuất hiện nhiều hiện tượng mua bán đất nền, và cũng có rất nhiều cảnh báo được đưa ra liên quan đến tính chất pháp lý cho vấn đề này.

Phân tích về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: "Các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất.

Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây".

Cũng theo bà Hằng, việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra sẽ cần được xem xét cẩn thận bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định.

"Chúng tôi nhận thấy các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thì thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định, bởi đây sẽ là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác", bà Hằng nói.

Kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn

Ở bình diện rộng hơn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận định: "Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia, và việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.

Ở một số nước như Anh hay Hồng Kông, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu.

Các chính sách cũng cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn".

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho Thuê Thương mại, Savills Hà Nội bổ sung, hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

"Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, họ sẽ mất thời gian để quan sát và đánh giá thực tế, thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể. Hoạt động mua đi bán lại các giao dịch thì không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định.

Vậy nên khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, thì nhà đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu. Bản thân các nhà đầu tư hiện vẫn đang đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng.

Đặc biệt là tại Hà Nội, các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn vẫn chưa được khai thác. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán", bà Minh lý giải.