Theo ghi nhận, nếu như trong quý II, nhiều ngân hàng tung gói vay dành cho khách dưới 35 tuổi với lãi suất thấp, khoảng 5-5,5%/năm cố định 3 năm đầu thì hơn một tháng trở lại đây, các ngân hàng đã dừng hẳn chương trình này.

Theo khảo sát tại một số ngân hàng thương mại, mức lãi suất cho vay mua nhà ở hiện tại đang ở mức 6 đến hơn 9%/năm (thời gian ưu đãi 1-3 năm).

Đơn cử, tại Ngân hàng ABBank, lãi suất cho vay mua nhà 9,65%/năm; BacABank từ 6,6%/năm; BIDV 6% cố định trong 24 tháng hoặc 7%/năm trong 36 tháng đầu… Còn lãi suất cho vay thả nổi có xu hướng tăng lên mức khoảng từ 10-14%/năm

Trong khi lãi suất cho vay mua nhà tăng trở lại, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục chứng kiến áp lực tăng giá bán. Dữ liệu của Bộ Xây dựng trong quý III cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Do đó, xét theo mặt bằng giá này, một căn hộ diện tích nhỏ (29-34m2) có thể lên tới 5-6 tỷ đồng. Nếu vay ngân hàng 3-4 tỷ đồng và trả theo mức lãi suất thả nổi 10-14%/năm, áp lực trả nợ sẽ rất lớn đối với các gia đình trẻ.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.

Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm. Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm.

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Cảnh báo rủi ro nợ xấu và sụt giảm nguồn cung

Báo cáo thị trường mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà , đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Đồng thời, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng đối mặt với rủi ro kép, bao gồm chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.

VARS cũng chỉ ra áp lực đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi đã giải ngân trước đây. Giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng đã tung ra các gói vay lãi suất 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi (10-14%), áp lực trả nợ với người mua nhà sẽ gia tăng mạnh.

Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng.

Cũng theo VARS, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới của doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, dẫn đến nguy cơ nguồn cung nhà ở sụt giảm trong trung hạn.

Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng, đồng thời lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch. Đồng thời, nên chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, tránh tình trạng mất cả tiền lẫn tài sản khi dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao.

Khi áp lực lạm phát quay trở lại, cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới, khiến dư địa duy trì lãi suất thấp dần bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản - lĩnh vực vốn phụ thuộc nhiều vào tín dụng đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Trong bối cảnh tín dụng tăng trưởng nhanh hơn huy động, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân của Chứng khoán Yuanta Việt Nam dự báo, cho năm 2026, việc phân bổ dòng vốn tín dụng sẽ có xu hướng phân hóa và không áp dụng đồng loạt.

Theo đó, lãi suất sẽ bắt buộc tăng lên đối với các lĩnh vực rủi ro cao hơn như bất động sản nhằm "né" rủi ro lạm phát và áp lực lãi suất.