Giá bất động sản tiếp tục tăng trong quý III/2025

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý II/2025 với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận sự lượng quan tâm từ mức 11% tăng lên mức 22% so với đầu năm.

Đáng chú ý, giá bất động sản trung bình trên cả nước đã tăng từ 74 triệu đồng/m2 (quý I/2023) lên 101 triệu đồng/m2 (quý III/2025), tương đương tăng 36%, trong khi giá thuê lại đi ngang và neo ở mức cao.

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8 - 24% tùy loại hình so với tháng trước.

Mặc dù vậy, theo khảo sát, sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực khi 88% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”. Chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ "không tốt".

Về triển vọng thị trường trong quý IV/2025, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận thị trường TP.HCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

"Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường", ông Tuấn cho biết.

Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường

Giá bất động sản tại Hà Nội tăng 14% trong năm 2023, 39% trong năm 2024 và vẫn đi lên trong 2025. Tuy nhiên, thị trường bước sang giai đoạn chọn lọc, hướng đến phát triển bền vững hơn.

Trong quý III/2025, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, giá tăng 95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130 - 210 triệu đồng/m2.

Ngược lại, phân khúc phổ thông (dưới 55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (tăng từ 57 - 71% so với quý I/2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất.

Dòng tiền đầu tư đã dịch chuyển khỏi khu trung tâm, tập trung vào khu vực cận trung tâm, nơi có mức tăng giá mạnh như khu vực huyện Thanh Trì cũ (tăng 119% so với quý I/2023), Gia Lâm cũ (tăng 114%), hay Bắc Từ Liêm cũ (tăng 110%).

Bên cạnh đó, nhà riêng tăng 82% so với quý I/2023, nhờ tính an toàn trong đầu tư và tâm lý sở hữu bất động sản nhà riêng của người Hà Nội cao. Đất nền cũng tăng 50%, đặc biệt bứt phá tại khu vực cận trung tâm và vùng ven.

Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư.

Dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong 2 năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

Cụ thể, trong quý III/2025, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý II/2025 đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương cũ tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2.

Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.

Xét riêng trong nội đô TP.HCM cũ, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 cũ duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức cũ, nơi giá chung cư đã tăng từ 32 – 48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức cũ.