Nhu cầu thuê đất sẽ tăng, loạt cổ phiếu bất động sản KCN được khuyến nghị IDC, BCM, KBC có gì?

Nhu cầu thuê đất sẽ tăng trong 6 tháng cuối năm 2022 và năm 2023

Tại Talkshow Chọn Danh mục với chủ đề "Sức hút cổ phiếu bất động sản Khu công nghiệp" do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư Trung tâm phân tích và Tư vấn Đầu tư (Công ty CK SSI) cho biết, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) trong năm 2022 và năm 2023 tăng trưởng khá tích cực.

Nguyên do, Việt Nam đã mở cửa lại các chuyến bay quốc tế tạo điều kiện cho các nhà đầu tư FDI hoàn thành thủ tục thuê đất đã được ký trước đó hoặc các hợp đồng thuê mới. Đồng thời có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi chính sách Zero Covid của Trung Quốc vẫn tiếp tục làm cho các nhu cầu thuê bất động sản KCN tại Việt Nam thu hút hơn trong 6 tháng cuối năm và năm 2023.

Theo nghiên cứu gần nhất của JLL, giá thuê bất động sản KCN phía Bắc có mức tăng 6 – 7% so với cùng kỳ. Các KCN phía Nam tăng trưởng khoảng từ 8-9%. Tuy nhiên, ở một số KCN, mức giá thuê sẽ tăng cao hơn mức trung bình.

Bà Thanh cho rằng, xu hướng tăng phù hợp với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng tăng khá mạnh, làm ảnh hưởng đến chi phí xây dựng hạ tầng các KCN. 

Lý giải về việc giá cho thuê tại các vùng miền có sự khác nhau, ông Phan Văn Chính, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty IDICO (mã: IDC) cho rằng, miền Trung không phát triển đô thị và công nghiệp do đó quỹ đất với chi phí đền bù thấp hơn. Tại phía Bắc, các KCN trước đây được triển khai tương đối thuận lợi do phần lớn là đất lúa nên triển khai đền bù thuận lợi hơn, chi phí đền bù tương đối cạnh tranh. 

Trong khi đó, tại miền Nam hầu hết đất công nghiệp nằm trên đất rẫy, đất của dân, do đó ngoài chi phí đền bù đất còn có chi phí đền bù vật kiến trúc, nhà cửa, tài sản trên đất. Ngoài ra, chi phí tái định cư, chi phí nhà ở của người lao động kéo theo chi phí đầu tư lên cao.

Thứ hai, chi phí xây dựng hạ tầng, địa hình phía Nam thường có địa hình thấp, do đó chi phí san lấp, chi phí làm đường sẽ cao hơn, ở miền Trung và các tỉnh đất đồi rất nhiều.

Chi phí về lãi vay đầu tư KCN, khi đền bù  đều do chủ đầu tư bỏ ra. Do đó, chi phí bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư tương đối lớn. Trong chu kỳ kinh doanh, trong những năm đầu thu hút sẽ hạn chế hơn, do đó dòng tiền sẽ bị eo hẹp lại. Chính vì thế chi phí tài chính trong dự án miền Nam bị đẩy cao hơn và làm cho giá thuê tăng.

"Ngoài a, giá thuê ở miền Nam cao còn liên quan đến vấn đề cung cầu. Cung phía Nam có thể không nhiều nhưng cầu phía Nam tương đối cao vì khả năng xuất khẩu, khả năng phục vụ thị trường do được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn", ông Chính nói.

Ông Chính cũng cho biết thêm, theo số liệu từ nhà đầu tư uy tín Nhật Bản, ngưỡng chấp nhận được của nhà đầu tư khi triển khai dự án nằm ở 150 USD/m2 suốt thời hạn. Đây là một ngưỡng phù hợp để triển khai đầu tư KCN, nếu cao quá nhà đầu tư làm sẽ không có hiệu quả và không quyết định đầu tư được.

"Đầu tư bất động sản khu công nghiệp phải có hiệu quả, vì không thể đầu cơ. Phải xác định đơn giá phù hợp để nhà đầu tư tổng hợp tất cả yếu tố để quyết định đầu tư. Hiện tại, ngưỡng giá từ 150 USD/m2 được nhà đầu tư nước ngoài đưa ra để làm việc với chúng tôi. Rất may, IDC có những khung giá dễ chấp nhận cho nhà đầu tư trong thời gian qua", ông Chính chia sẻ.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào nên quan tâm?

Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24%. Lợi nhuận chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có 1 số KCN chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận 1 lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ.

Bà Thanh cũng cho rằng, Becamex có thể công bố kế hoạch bán 18,9ha cho Capital Land. Theo đó, phần này sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm và giúp toàn ngành có mức tăng trưởng lợi nhuận khá cao.

 Bà Thanh khẳng định, xu hướng dòng vồn FDI tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê và giá thuê tăng sẽ tác động tích cực đến lợi nhuận các doanh nghiệp khu công nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong nửa cuối năm 2022 – 2023, cổ phiếu nhóm ngành này vẫn được quan tâm. Tuy nhiên, cũng sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh các doanh nghiệp.

"SSI vẫn yêu thích các cổ phiếu mà vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, BCM , KBC, VGC. Về mặt định giá, chúng tôi cho rằng 2 cổ phiếu vẫn còn nhiều dư địa tăng giá, tức là về mặt định giá vẫn "upside" là IDC và BCM", bà Thanh nói.