Chuyên gia SSI Research: Cổ phiếu bất động sản đang ở mức hấp dẫn nhưng cần thận trọng trong năm 2022

Cập nhật thị trường bất động sản

Theo SSI Research, trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, theo đó, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch (giảm 20% so với cùng kỳ). 

Thị trường Hà Nội: Số lượng mở bán mới thấp. Giá bán tiếp tục tăng

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, số căn hộ chào bán tại thị trường Hà Nội trong quý I/2022 chỉ đạt 3.525 căn (giảm 34% so với cùng kỳ) do dịch Covid-19 bùng phát đạt đỉnh vào tháng 2 và tháng 3. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66% trong tổng nguồn cung, theo sau là phân khúc cao cấp (29%) trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này. 

Phần lớn nguồn cung thị trường đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở phía Đông và Tây Hà Nội. Trong quý 1/2022, số căn hộ bán được vượt quá số lượng mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cho thấy nhu cầu chung cư ở thị trường này tương đối ổn định. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%. 

Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2 trong Q1/2022, tăng 13% so với cùng kỳ. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so với cùng kỳ do định vị sản phẩm cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo của các đại khu đô thị làm cho giá bán tăng lên.

Về bất động sản thấp tầng, tổng lượng mở bán mới tại thị trường Hà Nội đạt 296 căn trong quý 1/2022 (giảm 25% so với cùng kỳ), theo thống kê của CBRE. Có 850 căn hộ được bán trong quý I, tăng 60% so với cùng kỳ, cho thấy sức hấp thụ đối với các sản phẩm thấp tầng duy trì ở mức cao. 

Giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội trong Q1 cũng tăng mạnh lần lượt là 50% và 38% so với cùng kỳ chủ yếu do phát triển cơ sở hạ tầng và mức cầu lớn đối với loại hình bất động sản này. 

Theo CBRE, các dự án mới được giới thiệu ra thị trường trong quý này tập trung tại các cụm dân cư hiện hữu ở các quận lớn và các khu độ thị đã hoàn thiện một phần, là những khu vực thường khan hiếm nguồn cung nên đẩy giá bán tiếp tục tăng.

Thị trường TP.HCM: Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục. Giá bán sơ cấp của bất động sản thấp tầng đạt mức cao mới

Trong quý I/2022, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm 48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn, đến từ một dự án cao cấp duy nhất (Akari City). Đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013, theo CBRE. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Phân khúc cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020. Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp, trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở TP.HCM dần dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Số lượng căn hộ đã bán trong Q1 đạt 1.247 căn, giảm 52% so với cùng kỳ, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ của dự án mới đạt khoảng 90% cho thấy nhu cầu tương đối cao.

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2. Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng đã có dấu hiệu chậm lại từ mức hai con số là 13% trong năm 2021 - mức tăng trưởng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm qua, theo CBRE. Mặt khác, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, khoảng 4-5% so với cùng kỳ.

Về thị trường nhà thấp tầng, trong quý I, tổng nguồn cung mới tại TP.HCM là 280 căn, tăng 64,7% so với cùng kỳ, nhờ số lượng mở bán mới tại các khu đô thị như The Global City (Q.2), Vạn Phúc City (Q. Thủ Đức) và Mizuki Park (Q. Bình Chánh). Tỷ lệ bán vẫn ở mức cao (96%) với 270 căn được bán trong quý. Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình tăng 35,5% so với cùng kỳ lên 5.910 USD/m2, được dẫn dắt bởi mức giá cao kỷ lục của nguồn cung mới tại Thành phố Thủ Đức.

Nhu cầu về sản phẩm bất động sản thấp tầng ngày càng tăng ở những khu vực có cơ sở hạ tầng tốt và có kết nối thuận tiện. Cầu Thủ Thiêm 2 được khánh thành gần đây cũng đã thúc đẩy thêm cho thị trường phía Đông và dự kiến sẽ có thêm nhiều nguồn cung mới được ra mắt tại khu vực này, đặc biệt là ở các giai đoạn phát triển tiếp theo của các dự án khu đô thị hiện hữu không bị ảnh hưởng bởi tiến độ cấp phép. Trong khi đó, do thiếu nguồn cung quỹ đất sạch và các vấn đề pháp lý tại khu vực nội thành TP.HCM, các chủ đầu tư đang mở rộng ra các khu vực chưa khai thác ở các địa phương lân cận với dự án quy mô lớn.

Về phía cầu, SSI Research lưu ý nhu cầu có thể bị ảnh hưởng bởi việc thắt chặt các khoản vay ngân hàng và tăng lãi suất, đặc biệt là đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính.

Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng 2022, số tiền thuế TNCN thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng (tăng 68% so với cùng kỳ) trong khi cả năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng. Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Bong bóng bất động sản ở một số tỉnh cần được hạ nhiệt 

Trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển. 

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng. Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. 

Cổ phiếu bất động sản: Chờ đợi thời điểm tốt hơn

Theo SSI Research, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022 từ mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021).

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.

"Như đã nói, chúng tôi nhận thấy đã có nhiều đợt thanh tra, rà soát hành chính của các cơ quan chức năng đối với nhiều dự án tại các khu vực trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng... Điều này có thể tạo ra sự biến động đối với giá cổ phiếu có liên quan đến những vấn đề như vậy", SSI Research chỉ ra.

So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VNIndex tính đến giữa tháng 6. Theo đó, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới, chúng tôi giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022.