Chuyên gia nói “thẳng mà thật” về việc cổ phiếu bất động sản giảm tới 60-70% liệu có thể "về bờ"?

Nên tha thứ cho bản thân, cắt một phần lỗ từ cổ phiếu bất động sản để chuyển sang cơ hội khác

Tại Talkshow Chọn danh mục kỳ 13 với chủ đề: "Cổ đất" sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức mới đây, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư – CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, bản thân ông khá sốc khi thấy cổ phiếu bất động sản (BĐS) rơi ở mức 60 – 70%. 

Tuy nhiên cũng phải nhìn nhận trước đó năm 2021, nhóm cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu đã tăng bằng lần. Theo đó việc điều chỉnh chung của bất động sản và tình hình vĩ mô cũng là điều dễ hiểu.

"Trước đó, năm 2021 nhiều nhà đầu tư định giá cổ phiếu bất động sản theo cách nói vui đếm cua trong lỗ. Đó là lấy diện tích dự án nhân với đơn giá họ kỳ vọng sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư thì ra được giá cổ phiếu bất động sản, tức là họ kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản ở mức rất cao, có thể lên tới 500.000 – 1triệu đồng/cổ phiếu", ông Quang nói.

Tuy nhiên, theo ông Quang, cách định giá đó trong năm nay đã không còn đúng và không còn phản ánh đúng bản chất nữa. Khi định giá cổ phiếu BĐS, cần tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án, theo đó sẽ lập nghiên cứu khả thi của dự án, phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.

Nhưng trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó là trình trạng pháp lý của các dự án của các công ty BĐS niêm yết. Công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nếu bản thân chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách Nhà nước thì việc triển khai dự án BĐS và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận mà NĐT tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác.

Còn đối với NĐT đang giữ cổ phiếu BĐS đang lỗ 60 – 70% với kỳ vọng hồi lại được như trước đó, với bối cảnh, và thanh khoản như hiện tại là cực kỳ khó. Nếu không muốn nói nhà đầu tư phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể "về bờ" được.

Ông Quang có lời khuyên cho các NĐT đang cầm cổ phiếu BĐS là nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, tức là có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua đó, dành cơ hội cho cổ phiếu và nhóm ngành khác thay vì kỳ vọng vào một điều không chắc chắn. Đây là điều các NĐT nên hướng tới ở thời điểm hiện tại.

"Thực ra, cổ phiếu còn có một đặc điểm nữa là nó có hệ số beta tương quan với thị trường rất cao, cho nên nếu chỉ số VN-Index có những hồi phục nhất định thì cổ phiếu BĐS cũng có những nhịp hồi ngắn hạn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay cảm nhận thị trường như vậy. Tuy nhiên, để kỳ vọng tăng trưởng 50 – 60% hay tăng băng lần là rất khó", ông Quang nói.

Đừng thấy vài nhịp hồi mà "all in"

Chia sẻ cách để tránh "đếm cua trong lỗ", ông Quang cho rằng có 2 yếu tố quan trọng nhất, nhà đầu tư nên theo sát cổ phiếu của mình. Các thông tin về doanh nghiệp sẽ được công bố đầy đủ hàng tháng, hàng quý về doanh số. Nhà đầu tư nên kiểm tra thông tin đó đều đặn để biết được có được như kỳ vọng, mục tiêu lãnh đạo công ty đặt ra không.

Thứ hai, về mặt thời điểm, quý II thông thường kết quả kinh doanh chưa có nhiều đột biến, và thường "book" lợi nhuận sẽ về cuối năm, nên nhà đầu tư không nên vội vàng. 

"Đừng thấy vì thấy quý II có một vài nhịp hồi mà các bạn "all in" nốt số tiền vào cổ phiếu bất động sản. Chúng ta nên chờ đợi khi nào thị trường có nền tảng vững chắc, lúc này doanh nghiệp bất động sản có sự phân hóa, doanh nghiệp nào có lợi nhuận, doanh số bán hàng tốt sẽ hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại, còn nếu cầm những cổ phiếu khác "đếm cua trong lỗ" hay dự án bánh vẽ, khả năng đó rất khó, nhà đầu nên dành tiền cho những cơ hội mới", ông Quang khuyên.

Cũng theo vị chuyên gia này, khi muốn đầu tư một số tiền lớn vào một mã cổ phiếu, 1 trong những yếu tố nên đặt nặng là môi trường vĩ mô và điều kiện về ngành có trợ giúp ngành hay cổ phiếu đó không. Hiện doanh nghiệp bất động sản phải đương đầu với khá nhiều vấn đề từ room tín dụng, sức mua của người mua nhà có bị ảnh hưởng....

"Tôi cho rằng cần thêm thời gian để các yếu tố này hiện ra rõ ràng và không nên vội. Ví dụ sau khi luật đất đai sửa đổi hay nghị định, quyết định liên quan đến thị trường vốn có liên quan đến thị trường bất động sản như Nghị định 153 sửa đổi về trái phiếu chẳng hạn. Nếu các thông tin đưa ra tích cực hơn, chúng ta có thể cân nhắc, tức là triển vọng kinh doanh của ngành có thể thay đổi. Còn ở thời điểm hiện tại, tôi vẫn giữ quan điểm khá thận trọng và chúng ta nên chờ một thời điểm thích hợp hơn", ông Quang nói.

Nên đầu tư vào mã bất động sản nào?

Theo ông Quang, không nên đầu tư dàn trải mà chỉ cần 1- 2 mã cổ phiếu là đủ. Trong rổ cổ phiếu VN-Index có nhiều mã bất động sản đầu ngành có tiềm lực nhất định liên quan đến quỹ đất hay phát triển dự án. Đó là tiềm năng họ có thể phát bán được hàng thật, việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận và pháp lý dự án cũng được triển khai tốt. Ví dụ như 1 trong số những ông lớn: VHM có chiến lược kết hợp bán buôn bán lẻ cũng như bàn giao sản phẩm khá bài bản. Ở khu vực phía Nam cũng có doanh nghiệp sở hữu bất động sản lớn ở phía Nam như KDH hay các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án có cơ cấu vốn lành mạnh cũng có hợp tác với đối tác ở Nhật như NLG.

"Theo quan điểm của tôi, khi chọn đầu tư cổ phiếu bất động sản nên chọn doanh nghiệp có câu chuyện sự phát phát triển lành mạnh, để chúng ta không bị quá thụ động và bất ngờ với diễn biến xấu xảy ra với thị trường. Nếu đầu tư vào các công ty hay mang tính chất "lái" nhưng dự án không bàn giao được hay doanh nghiệp vướng vào các sai phạm liên quan đến đất đai sẽ khó để xử lý", ông Quang nói.

Bày tỏ quan điểm về doanh nghiệp chia cổ tức tới 8.500 đồng/CP nhưng bán hết tài sản và các mảng kinh doanh cốt lõi, thì có nên đầu tư không, ông Quang cho rằng, với những cổ phiếu này không nên kỳ vọng quá nhiều. 

Vì bản chất đầu tư hiệu quả là đầu tư vào hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp đó. Danh nghiệp lớn lên theo thời gian, theo đó khoản đầu tư của bạn lớn ra, còn nếu đầu tư vào doanh nghiệp chỉ để đóng cửa và trả cổ tức một lượt thì trên thị trường có nhiều sự lựa chọn tốt hơn.