Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam chỉ ra 3 nguyên nhân khiến chứng khoán giảm mạnh

Trái phiếu bất động sản bộc lộ khuyết điểm

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư bất động sản, trong đó có thị trường bất động sản nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, người thân, vay ngân hàng. Ngoài ra, nguồn vốn "đổ" vào thị trường bất động sản còn có từ nguồn phát hành cổ phiếu bất động sản, trái phiếu bất động sản và gián tiếp qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu bất động sản, cổ phiếu, đang bộc lộ nhiều khuyết điểm có thể đẩy nhà đầu tư vào rủi ro. Chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu phát hành trái phiếu mà quản lý hiệu quả sẽ mang hiệu quả cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư, đồng thời, giúp thị trường phát triển lành mạnh, giảm nhẹ rủi ro  cho các đối tượng liên quan.

Phân tích về phát hành trái phiếu bất động sản, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết: "Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản".

"Thị trường này giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á", TS. Lê Xuân Sang nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Sang, phát triển thị trường chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp, trong đó có quản trị rủi ro.

Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, do vậy kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, không thể xem thường.

Sự sụt giảm giá cổ phiếu do tâm lý e ngại

Về rủi ro khi phát hành trái phiếu, TS. Lê Xuân Sang cho rằng: "Một rủi ro có thể phát sinh nếu Việt Nam không đánh giá, quản trị rủi ro hữu hiệu từ tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhất là xung đột Nga – Ukraine đối với tăng trưởng kinh tế, thu nhập và lãi suất/lạm phát".

Cụ thể, điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn với các doanh nghiệp bất động sản mà còn làm tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng. Đặc biệt là những động thái siết chặt các quy định pháp luật của Chính phủ có liên quan đến các hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản.

Hơn nữa, áp lực trả nợ này có thể tăng rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề về mặt pháp lý.

"Sự sụt giảm giá cổ phiếu do tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ từ siết chặt cho vay tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản, cùng bắt giữ các doanh nghiệp sai phạm, đến lượt tác động ngược lên kết quả phát hành trái phiếu bất động sản", TS. Lê Xuân Sang cho biết.

Đề cập tới quỹ đầu tư bất động sản, TS. Lê Xuân Sang cho hay: "Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài. Từ đó, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Nhìn chung, các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển như:

Thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không "mặn mà" rót tiền vào quỹ này; Nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng; Giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành Quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%; Nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài).

Nêu ra giải pháp tháo gỡ khó khăn, TS. Lê Xuân Sang đưa ra một số quan điểm, để phát triển các kênh đầu tư bất động sản phải củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, giảm rủi ro các kênh mới hình thành.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không "dàn hàng ngang" mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn.