SSI Research: Triển vọng tươi sáng với DN bất động sản KCN

Giảm thủ tục pháp lý thành lập KCN

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN. 

SSI Research đánh giá, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt khi mà các khu công nghiệp sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Tiếp đó, trong tháng 6/2022, Phó Thủ tướng chính phủ đã ký quyết định thanh lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập.

Nguồn cầu KCN: Tiếp tục thu hút các nhà đầu tư FDI

Theo SSI Research, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi: 

Việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng được ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư;  

Tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia. 

Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong ND 35/2022 và NĐ 82/2018/ND-CP; 

Dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam trong bối cảnh Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid.

Theo JLL, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong Q1/2022 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê (+9,2% YoY).

Hiện các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước).

Doanh nghiệp KCN được hưởng lợi?

Trong các doanh nghiệp niêm yết,  SSI Research chia thành 3 nhóm: 

Nhóm 1: Các doanh nghiệp KCN còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, BCM;

Nhóm 2: Các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm: MH3, BAX, TIP, SZL, D2D; 

Nhóm 3: Các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Báo cáo phân tích của  SSI Research chỉ ra, đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, kỳ vọng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê. 

Cụ thể, trong quý I/2022, SZC tiếp tục cho thuê tại KCN Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha; IDC tập trung cho thuê KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha; KBC tập trung vào KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu; VGC chủ yếu cho thuê các KCN mới như Đồng Văn IV, Phú Hà; IDV tăng cường cho thuê KCN Châu Sơn; TID thuộc Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An; ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15 ha; BCM tập trung cho thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

Các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, HPI, SIP đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III; NTC chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

Trong quý I/2022, tổng doanh thu các KCN niêm yết đạt 14.740 tỷ đồng (tăng 0,4% so với cùng kỳ) và LNST đạt 3.405 tỷ đồng (giảm 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái). Trong đó, các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh như LNST của IDC tăng mạnh 253% đạt 283 tỷ đồng nhờ vào ghi nhận 1 lần từ KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng; việc bán đất nền tại khu thương mại dịch vụ giúp LNST BAX trong quý I/2022 đạt 48 tỷ đồng, tăng 7,2% so với cùng kỳ.

Giá đất thuê tăng hơn 10% so với cùng kỳ nằm ngoái và tăng thu từ hoạt động cho thuê nhà xưởng giúp LNST của LHG tăng 49% YoY. Ngược lại, HPI ghi nhận LNST lỗ 2,6 tỷ đồng do không có nguồn thu mới khi dự án mở rộng KCN Hiệp Phước tiếp tục bị trì hoãn; BCM ghi nhận LNST giảm 16,4% so với cùng kỳ khi chưa ghi nhận lợi nhuận từ bán đất tại TP mới Bình Dương cho Capitaland; LNST ITA giảm 72% so với cùng kỳ do giảm ghi nhận cho thuê tại KCN Tân Đức.

Kế hoạch kinh doanh các doanh nghiệp trong năm 2022 tăng trưởng mạnh. "Chúng tôi nhận thấy, kế hoạch kinh doanh năm 2022 của các DN KCN tăng trưởng tích cực với tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng, tăng trưởng 25% so với cùng kỳ năm trước và LNST kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng, tăng 537% so với cùng kỳ, do 2 nguyên nhân chính: thứ nhất, nhu cầu thuê đất kỳ vọng phục hồi tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư;  

Thứ hai, giá thuê các KCN dự kiến tiếp tục tăng ở mức trung bình 8-20% tùy vào khu vực. Trong đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như SZC, IDC, KBC, VGC, BCM có lợi thế khi các khu công nghiệp mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động", báo cáo  SSI Research nêu.