Thị trường bất động sản: Hoàn thiện hệ thống pháp luật để tháo gỡ khó khăn

Thị trường bất động sản gặp tiếp tục khó khăn về nguồn cung

Về nguồn cung thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022, nhiều phân khúc giảm mạnh, trong đó, giảm mạnh nhất ở các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cho công nhân, người lao động.

Cụ thể, đối với phân khúc nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị chỉ hoàn thành 30 dự án, quy mô 5.090 căn hộ, với diện tích khoảng 254.500m2. Còn với nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp hoàn thành việc đầu tư xây dựng 5 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 8.700 căn hộ, tổng diện tích 435.000 m2.

Về phân khúc nhà ở thương mại, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại. Trong đó, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, số lượng dự án bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.102 dự án với 302.616 căn, số lượng dự án bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ năm 2021.

Cùng với đó, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, số lượng dự án bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021. Và số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với 56.402 căn, số lượng dự án bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung bất động sản giảm, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Trong đó, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Lượng giao dịch đang có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022. Cụ thể, có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý trước đó. Lượng giao dịch đất nền quý III/2022 đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với quý II/2022.

Đặc biệt, giá bất động sản các phân khúc vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ thời điểm cuối quý II/2022. Một số dự án có giảm giá để tăng tính thanh khoản nhưng chưa nhiều. Trong đó, căn hộ bình dân tại các dự án nhà ở thương mại, ở khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, thị trường bất động sản gặp khó khăn về việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản cần có hệ thống pháp luật đồng bộ để phát triển bền vững

Hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như: chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương tiếp tục khẩn trương, thực hiện nghiêm các nhiệm vụ tại Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Thông báo Kết luận số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Theo đó, đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023.

Ngoài ra, các địa phương cần khẩn trương xây dựng Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm theo quy định của Luật Nhà ở trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.

Cùng với đó, tiếp tục tăng cường kiểm tra, thanh tra đồng thời xử lý nghiêm với các trường hợp vi phạm về pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.