TP.HCM: Thiếu hụt nguồn cung mới, thị trường căn hộ thứ cấp "tăng tốc"

Nguồn cung giảm, thị trường căn hộ sơ cấp tăng giá bán

Thị trường bất động sản TP.HCM trong 9 tháng qua ghi nhận những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấp những rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Trong đó, thị trường căn hộ bị ảnh hưởng nặng nề do thanh khoản giảm mạnh so với quý trước.

Theo thống kê của Savills, thị trường căn hộ có lượng giao dịch giảm 89% so với quý II/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao.

Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%.

Nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, sự nâng cấp giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt thời gian qua. Hiện giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều tăng khoảng 30% so với năm 2021 và cao hơn khoảng 50% so với năm 2019, đặc biệt có một số phân khúc giá tăng đến 100%.

Đánh giá về vấn đề này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho biết giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự đoán những tháng cuối năm 2022 thị trường căn hộ sơ cấp ở TP.HCM tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Giai đoạn này nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Khảo sát của Savills cho thấy, để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết. Dự kiến trong quý cuối năm, thị trường sẽ đón nhận thêm 4.220 căn đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới.

Giá căn hộ sơ cấp tăng khiến thị trường căn hộ thứ cấp sôi động

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia của Savills ghi nhận động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

"Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua", bà Trang nhận định.

Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ Hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng -35%. Ở phân khúc căn hộ Hạng C mức chênh lệch này lên tới -60%.

Khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn.

Cụ thể tại Quận 7, chênh lệch Hạng B là -35% và Hạng C là -60%, trong khi ở Bình Chánh, chênh lệch của Hạng C chỉ là -26%. Ghi nhận của Bộ phận Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho thấy trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở Quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.

Một số chuyên gia cho rằng thị trường thứ cấp giảm giá do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn. Khi thị trường sơ cấp dồi dào hàng hóa sẽ giúp cho thị trường thứ cấp sôi động. Từ đó thị trường thứ cấp giúp thị trường sơ cấp có thêm động lực để phát triển.