Nguyên nhân dòng tiền doanh nghiệp bất động sản âm năm 2024

Theo kết quả kinh doanh cả năm 2024 của 30 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu mà VIS Rating cập nhật, tổng lợi nhuận sau thuế năm 2024 giảm do chi phí lãi vay tăng cao và khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đối mặt với các vấn đề pháp lý.

Trong quý IV/2024, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% so với cùng kỳ năm ngoái, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.

Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các CĐT đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý, bao gồm Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) và CTCP Đầu tư LDG (LDG).

Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư đã tăng 20% so với cùng kỳ, lên 208 nghìn tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án như: Vinhomes, CTCP Đầu tư Nam Thăng Long, CTCP Tập đoàn Đất xanh và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn như CTCP Tập đoàn địa ốc No va. Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Nguồn tiền mặt của ngành bất động sản đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính.

Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.

Mặc dù nguồn tiền mặt tăng nhưng dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024. Nguyên nhân do nhiều doanh nghiệp đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến ​​sẽ mở bán dự án vào năm 2025 như: CTCP Vinhomes, CTCP Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Trong khi những chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án như CTCP Tập đoàn địa ốc No va.

Doanh thu bán hàng năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating cho biết, mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục suy yếu vào năm 2024.

"Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư. Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các CĐT vào năm 2025", ông Hiếu nhận định.

Ông Hiếu cũng dự báo, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng 25 - 50% trong năm 2025. Lý giải yếu tố giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền vào bất động sản năm 2025, đại diện của VIS Rating đánh giá cao sự phục hồi của nguồn cung nhà ở nhờ loạt chính sách tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp đẩy nhanh việc triển khai dự án mới ra thị trường.

Theo các chuyên gia của VIS Rating, dòng tiền yếu là bất lợi chính trong hồ sơ tín dụng của các chủ đầu tư địa ốc tại Việt Nam, khi khoảng 70% trong số 30 doanh nghiệp bất động sản mà VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động yếu để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đến hạn.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các doanh nghiệp bất động sản lớn với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, trong khi tỷ lệ đòn bẩy vẫn ở mức cao. Đặc biệt, những chủ đầu tư từng chậm trả các nghĩa vụ nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn để để tránh tình trạng chậm trả trong tương lai.

Đánh giá về bất động sản năm 2025, giới đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. Trong triển vọng phát triển mới, các doanh nghiệp cũng đang chuẩn bị nội lực tốt nhất để bứt phá.

×